hyresgästens övergivande

hyresgästens övergivande är när en hyresgäst lämnar en fastighet före slutet av en hyresrätt och utan att meddela hyresvärden.

termen” övergivande ” har också en bredare juridisk betydelse: frivillig överlämnande av en laglig rättighet. När det gäller en hyresrätt skulle hyresgästen överge sin lagliga besittning av fastigheten.

normalt kommer hyresavtalet att föreskriva att en hyresgäst måste meddela hyresvärden om de är borta i mer än två veckor, men detta avtalsbrott är av mindre rättslig betydelse än regler för att skydda hyresgäster från orättvis utvisning (Protection from Eviction Act 1977).

Varför är det problematiskt för hyresvärdar?

även om en hyresgäst kan ha lämnat fastigheten och inte längre betalar hyra, är de fortfarande den juridiska personen.

hyresvärden kan inte avsluta hyresrätten och åter låta fastigheten utan en besittningsorder, vilket tar tid att erhålla och kommer att kräva korrekt bevis på att han har lämnat. Hyresgästens rättigheter innebär att hyresvärdar inte ens kan komma in i fastigheten omedelbart för att kontrollera att den överges, utom i nödsituationer (beskrivs nedan).

bortsett från den potentiella förlusten av hyresintäkter, föreskriver fastighetsförsäkringsbolag ofta högre försäkringspremier om fastigheten går ledig i mer än två veckor. En övergiven egendom kan också bli sårbar för vandalism eller husockupanter.

hyresgäster kan lämna ägodelar bakom, och att hantera dessa kan vara komplicerat. Vi tar upp detta i slutet av artikeln.

har hyresgästen verkligen övergivit fastigheten?

det kan vara svårt att säga om en hyresgäst verkligen har övergivit en fastighet: utseendet på det är inte bevis, och en hyresgäst kan bara vara ute varje gång en hyresvärd besöker. Tillfällig övergivande kan vara resultatet av förmildrande omständigheter, till exempel att hyresgästen läggs in på sjukhus, deltar i en familjesjukdom eller tas i laglig vårdnad.

hyresvärdar kan vidta försiktighetsåtgärder för att identifiera och hantera det – genom att inrätta regelbundna fastighetsinspektioner med hyresgästens tillstånd i början av hyresavtalet eller kräva regelbunden städservice. Sådana villkor bör ingå i ett korrekt avtal.

kontrollera om fastigheten är övergiven

som hyresvärd, om du tror att fastigheten har övergivits, bör du först försöka kontakta hyresgästen. Be hyresgästen om skriftlig bekräftelse på att de återlämnar fastigheten till dig och att returnera nycklarna. När du fått denna bekräftelse kan du gå in i fastigheten omedelbart.

Om du efter upprepade försök inte kan nå hyresgästen kan du undersöka ytterligare. Fastigheten kan endast betraktas som övergiven om hyran är försenad och det finns rimliga skäl att tro att den överges.

Följande är tydliga och accepterade indikatorer på det:

• utebliven betalning av hyra,
• fastighetsnycklarna har lämnats kvar och
• hyresgästens ägodelar har tagits bort från fastigheten.

om du inte har tydliga indikationer på övergivande, försök kolla med grannar – de kan ha en uppfattning om när hyresgästen senast var närvarande eller om de har tagit bort sina ägodelar. Spela in sådana vittnesmål, eftersom de kommer att bidra till ditt fall för en domstolsbeslutsorder. Du kan också försöka kontakta hyresgästens släktingar eller vänner för att ta reda på var de befinner sig. Kontaktuppgifter till hyresgästen och anhöriga ska samlas in innan det börjar, när du skärmar hyresgäster och under undertecknandet av hyresavtalet.

När kan en hyresvärd ange en fastighet utan en besittningsorder?

även om fastigheten tydligt överges är hyresgästen fortfarande i laglig besittning. Du kan i detta skede inte kränka deras rätt till privatliv och ”tyst njutning” genom att komma in i fastigheten utan deras tillstånd, utom i händelse av en nödsituation, för att skydda fastigheten, omgivningen eller människorna. Till exempel, om:

• Det finns en brand i fastigheten
• fastigheten är i ett osäkert tillstånd
• gas eller elektriska apparater är en risk för säkerheten för fastigheten
• Det finns översvämningar som kommer inifrån fastigheten
• strukturella skador behöver akut uppmärksamhet
• Det finns anledning att tro att brott eller våld äger rum

i dessa scenarier bör du få ett oberoende vittne att följa med dig och registrera omständigheterna i skriva.

Återuthyrning snabbare

i vissa fall, där hyresavtalet tydligt har övergivits, kan det vara lämpligt att vidta åtgärder mot återuthyrning av fastigheten innan man erhåller en besittningsorder. Detta kan innebära att man byter lås och hanterar alla ägodelar som hyresgästen har lämnat efter sig. Hyresgästen har dock fortfarande laglig rätt att återvända och bosätta sig.

Du kan bli anklagad för olaglig utvisning (ett brott) och brott mot hyresavtalet (ett civilt brott) om dina handlingar hindrar dem från att göra detta. Det är lämpligt att söka expertråd innan du gör något som sätter dig i laglig risk.

om du går in i fastigheten och byter lås, bör du vidta följande försiktighetsåtgärder:

• ha ett oberoende vittne som kan bekräfta situationen skriftligen
• lämna ett meddelande om övergivande på dörren med kontaktuppgifter för hyresgästen att återfå inträde

följande information bör ingå i ett meddelande om övergivande:

• ett uttalande om tron att hyresgästen har övergivits, med datum för misstänkt övergivande
• fullständigt namn och kontaktuppgifter för hyresvärden
• fullständigt namn på hyresgästen och fastighetsadressen
• en begäran om information om hyresgästens vistelseort från någon som kan vara medveten om detta
• ett datum då hyresgästen antas överlämnas, såvida inte hyresgästen kontaktar hyresvärden
• en rekommendation om att hyresgästen söker efter en råd om deras hyresrätt
• namnen på eventuella vittnen till meddelandet

återfå besittning av fastigheten

för att lagligt återfå innehav av en fastighet som övergivits av hyresgästerna måste en hyresvärd söka en domstolsbesittningsorder. Processen och skälen för vräkning varierar mellan länder i Storbritannien.

i allmänhet måste hyresvärdar utfärda ett avsnitt 21 eller avsnitt 8 meddelande innan utvisningsförfaranden kan äga rum. Ett avsnitt 8-meddelande är sannolikt relevant vid övergivande, eftersom det gäller när hyresgäster vräks av juridiska skäl, till exempel att bryta villkoren i hyresavtalet.

om det inte är klart om en hyresgäst har övergivit fastigheten eller inte, är det bäst att använda ett avsnitt 21-meddelande, eftersom hyresvärdar inte behöver ge anledning till att utfärda detta meddelande och inte kan anklagas för olaglig utvisning.

det kan också vara så att denna rutt erbjuder snabbare och enklare upplösning eftersom det kräver mindre beslutsfattande av domstolen. Det finns dock vissa villkor som måste uppfyllas för ett avsnitt 21-meddelande för att skydda hyresgäster, till exempel en uppsägningstid på två månader och en fyramånadersperiod sedan starten av en hyresrätt där denna typ av meddelande inte kan användas.

övergivna varor

När hyresgäster lämnar en fastighet lämnar de ofta ägodelar. Sådana övergivna varor är ett besvär för hyresvärdar, men det finns en laglig skyldighet att ta hand om hyresgästernas ägodelar tills de återställs till sin ägare eller är lagligt bortskaffade. En hyresvärd är ansvarig för eventuella skador han orsakar hyresgästernas tillhörigheter, precis som hyresgästerna är för fastigheten.

att helt enkelt sälja eller avyttra övergivna varor utan att vidta lämpliga åtgärder för att returnera dem till deras ägare är ett civilt brott enligt Torts (Interferens med varor) Act 1977. Sådan ” felaktig inblandning i varor inkluderar försäljning, användning av, eller låta skada orsakas på varor. En hyresgäst kan göra anspråk mot en hyresvärd om detta händer, vilket kan vara kostsamt och tidskrävande. Sådana fordringar är begränsade till återförsäljningsvärdet av ägodelarna och inte ersättningskostnaden.

en hyresvärd kan inte lagligt beslagta eller hålla inne varor i stället för pengar som hyresgästen är skyldig. Det enda sättet på vilket hyresgästernas varor lagligen kan användas för att kompensera pengar som hyresgästen är skyldig är genom domstolarna: genom att säkra en besittningsorder eller separat penningbedömning kan varor sedan beslagtas av domstolens fogar, men endast varor med värde kommer att tas.

ett bra hyresavtal definierar vanligtvis förfaranden för hantering av övergivna varor, men detta bör överensstämma med de orättvisa villkoren i Konsumentavtalsförordningar 1999, och det är lämpligt att också utfärda ett meddelande om insamling av varor.

hyresvärdar som vill avyttra övergivna varor måste vidta följande steg:

• utfärda ett meddelande som kräver insamling och ett meddelande om avsikt att sälja varor, med en rimlig uppsägningstid (vanligtvis 28 dagar). Om hyresgästen inte är kontaktbar ska meddelandet annonseras eller publiceras.

• Sök bevis på att varorna faktiskt har övergivits. Detta innebär skriftligt bevis från hyresgästen, om möjligt. Kom ihåg att om en hyresgäst har lämnat tillhörigheter bakom detta kan betraktas som bevis för att hyresgästen har för avsikt att återvända och faktiskt inte har övergivit fastigheten.

• samla bevis som visar att det är rimligt att avyttra varorna. Till exempel att varorna var av lågt eller inget värde eller var förgängliga. Fotografier och en inventering rekommenderas. Hyresvärdar bör också visa att de gjorde försök att kontakta hyresgästen och väntade en rimlig tid innan de bortskaffade varor.

• förvara varorna i minst tre månader om hyresgästen är skyldig hyresvärden pengar innan meddelandet ges.

hyresvärdar kan sälja varor och använda intäkterna för att kompensera rimliga kostnader som uppstår vid lagring, borttagning eller försäljning av varorna. Hyresvärdar förväntas försöka hålla kostnaderna nere och returnera eventuellt överskott till hyresgästen.