Mieterabbruch

Mieterabbruch ist, wenn ein Mieter eine Immobilie vor dem Ende eines Mietverhältnisses und ohne Benachrichtigung des Vermieters verlässt.

Der Begriff „Aufgabe“ hat auch eine breitere rechtliche Bedeutung: die freiwillige Abgabe eines Rechtsanspruchs. Im Falle eines Mietverhältnisses würde der Mieter seinen legalen Besitz der Immobilie aufgeben.Normalerweise sieht der Mietvertrag vor, dass ein Mieter den Vermieter benachrichtigen muss, wenn er länger als zwei Wochen weg ist, aber dieser Vertragsbruch ist von geringerer rechtlicher Bedeutung als Vorschriften zum Schutz der Mieter vor unfairer Räumung (der Protection from Eviction Act 1977).

Warum ist es für Vermieter problematisch?

Obwohl ein Mieter die Immobilie geräumt hat und keine Miete mehr zahlt, ist er immer noch der legale Bewohner.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis nicht beenden und die Immobilie ohne Besitzbefehl wieder vermieten, was einige Zeit in Anspruch nimmt und einen ordnungsgemäßen Nachweis erfordert, dass er gegangen ist. Mieterrechte bedeuten, dass Vermieter die Immobilie nicht einmal sofort betreten können, um zu überprüfen, ob sie verlassen wurde, außer in Notfällen (siehe unten).

Neben dem möglichen Verlust von Mieteinnahmen schreiben Sachversicherer oft höhere Versicherungsprämien vor, wenn die Immobilie länger als zwei Wochen unbesetzt bleibt. Ein verlassenes Grundstück kann auch anfällig für Vandalismus oder Hausbesetzer werden.

Mieter können Besitztümer zurücklassen, und der Umgang damit kann kompliziert sein. Wir sprechen dies am Ende des Artikels an.

Hat der Mieter die Immobilie wirklich verlassen?

Es kann schwierig sein zu sagen, ob ein Mieter eine Immobilie wirklich verlassen hat: Das Aussehen ist kein Beweis, und ein Mieter könnte nur jedes Mal, wenn ein Vermieter besucht, draußen sein. Die vorübergehende Aufgabe könnte das Ergebnis mildernder Umstände sein, z. B. dass der Mieter ins Krankenhaus eingeliefert wird, an einer Familienkrankheit teilnimmt oder in Gewahrsam genommen wird.Vermieter können Vorkehrungen treffen, um sie zu identifizieren und damit umzugehen – indem sie zu Beginn des Mietverhältnisses regelmäßige Immobilieninspektionen mit Erlaubnis des Mieters durchführen oder einen regelmäßigen Reinigungsservice anfordern. Solche Bedingungen sollten in einer angemessenen Vereinbarung enthalten sein.

Prüfen, ob die Immobilie aufgegeben wurde

Wenn Sie als Vermieter der Meinung sind, dass die Immobilie aufgegeben wurde, sollten Sie zuerst versuchen, den Mieter zu kontaktieren. Bitten Sie den Mieter um eine schriftliche Bestätigung, dass er Ihnen den Besitz der Immobilie zurückgibt, und um die Schlüssel zurückzugeben. Sobald Sie diese Bestätigung erhalten haben, können Sie die Unterkunft sofort betreten.

Wenn Sie den Mandanten nach wiederholten Versuchen nicht erreichen können, können Sie weitere Nachforschungen anstellen. Die Immobilie kann nur dann als aufgegeben betrachtet werden, wenn die Miete überfällig ist und vernünftige Gründe zu der Annahme bestehen, dass sie aufgegeben wird.

Die folgenden sind klare und akzeptierte Indikatoren dafür:

• Nichtzahlung der Miete,
• Die Eigentumsschlüssel wurden zurückgelassen und
• Der Besitz des Mieters wurde von der Immobilie entfernt.

Wenn Sie keine eindeutigen Hinweise auf Verlassenheit haben, versuchen Sie, sich bei den Nachbarn zu erkundigen – sie haben möglicherweise eine Vorstellung davon, wann der Mieter zuletzt anwesend war oder ob er seinen Besitz entfernt hat. Notieren Sie solche Zeugenaussagen, da sie zu Ihrem Fall für eine gerichtliche Besitzentscheidung beitragen. Sie können auch versuchen, die Verwandten oder Freunde des Mieters zu kontaktieren, um ihren Aufenthaltsort herauszufinden. Kontaktinformationen für den Mieter und die nächsten Angehörigen sollten gesammelt werden, bevor sie beginnen, wenn Sie Mieter überprüfen und während der Unterzeichnung des Mietvertrags.

Wann kann ein Vermieter eine Immobilie ohne Besitzbefehl betreten?

Auch wenn die Immobilie eindeutig aufgegeben wird, befindet sich der Mieter immer noch im legalen Besitz. Sie können zu diesem Zeitpunkt ihr Recht auf Privatsphäre und „ruhigen Genuss“ nicht verletzen, indem Sie das Grundstück ohne ihre Erlaubnis betreten, es sei denn, es handelt sich um einen Notfall, um das Grundstück, die Umgebung oder Personen zu schützen. Zum Beispiel, wenn:

• In der Immobilie brennt es
• Die Immobilie befindet sich in einem unsicheren Zustand
• Gas- oder Elektrogeräte stellen ein Risiko für die Sicherheit der Immobilie dar
• Es kommt zu Überschwemmungen aus dem Inneren der Immobilie
• Bauschäden müssen dringend behoben werden
• Es besteht Grund zu der Annahme, dass Verbrechen oder Gewalt stattfinden

In diesen Szenarien sollten Sie sich von einem unabhängigen Zeugen begleiten lassen und die Umstände in schreiben.

Schnellere Wiedervermietung

In einigen Fällen, in denen das Mietverhältnis eindeutig aufgegeben wurde, kann es angebracht sein, Schritte zur Wiedervermietung der Immobilie zu unternehmen, bevor ein Besitzbefehl erteilt wird. Dies könnte bedeuten, die Schlösser zu wechseln und mit allen Besitztümern umzugehen, die der Mieter zurückgelassen hat. Der Mieter ist jedoch weiterhin gesetzlich berechtigt, zurückzukehren und sich niederzulassen.Sie könnten wegen illegaler Räumung (eine Straftat) und Verletzung des Mietvertrags (eine zivilrechtliche Straftat) angeklagt werden, wenn Ihre Handlungen sie daran hindern. Es ist ratsam, sich von Experten beraten zu lassen, bevor Sie etwas tun, das Sie einem rechtlichen Risiko aussetzt.

Wenn Sie die Immobilie betreten und die Schlösser wechseln, sollten Sie die folgenden Vorsichtsmaßnahmen treffen:

• Haben Sie einen unabhängigen Zeugen, der die Situation schriftlich bestätigen kann
• Hinterlassen Sie eine Abbruchmitteilung an der Tür mit Kontaktdaten für den Mieter, um wieder Zugang zu erhalten

Die folgenden Informationen sollten in einer Abbruchmitteilung enthalten sein:

• Eine Erklärung der Überzeugung, dass das Mietverhältnis aufgegeben wurde, mit dem Datum der vermuteten Aufgabe
• Vollständiger Name und Kontaktdaten des Vermieters
• Vollständiger Name des Mieters und die Adresse der Immobilie
• Eine Anfrage nach Informationen über den Aufenthaltsort des Mieters von jedem, der davon Kenntnis hat
• Ein Datum, an dem das Mietverhältnis vermutlich aufgegeben wird, es sei denn, der Mieter kontaktiert den Vermieter
• Eine Empfehlung, dass der Mieter sucht Rat zu ihrem Mietverhältnis
• Die Namen von Zeugen der Bekanntmachung

Wiedererlangung des Besitzes

Um eine von den Mietern verlassene Immobilie legal wieder in Besitz zu nehmen, muss ein Vermieter eine gerichtliche Besitzentscheidung einholen. Der Prozess und die Gründe für die Räumung variieren zwischen den Ländern im Vereinigten Königreich.

Im Allgemeinen müssen Vermieter eine Mitteilung nach Abschnitt 21 oder Abschnitt 8 ausstellen, bevor ein Räumungsverfahren stattfinden kann. Eine Mitteilung nach Abschnitt 8 ist wahrscheinlich im Falle einer Aufgabe relevant, da sie gilt, wenn Mieter aus rechtlichen Gründen vertrieben werden, z. B. gegen die Bedingungen des Mietvertrags verstoßen.

Wenn nicht klar ist, ob ein Mieter die Immobilie verlassen hat oder nicht, verwenden Sie am besten eine Mitteilung nach Abschnitt 21, da Vermieter keinen Grund für die Ausstellung dieser Mitteilung angeben müssen und nicht der rechtswidrigen Räumung beschuldigt werden können.

Es kann auch sein, dass dieser Weg eine schnellere und einfachere Lösung bietet, da das Gericht weniger Entscheidungen treffen muss. Es gibt jedoch bestimmte Bedingungen, die für einen Abschnitt erfüllt sein müssen 21 Mitteilung, um Mieter zu schützen, wie eine zweimonatige Kündigungsfrist, und ein Zeitraum von vier Monaten seit Beginn eines Mietverhältnisses, in dem diese Art von Mitteilung nicht verwendet werden kann.

Verlassene Güter

Wenn Mieter eine Immobilie verlassen, hinterlassen sie oft Besitztümer. Solche verlassenen Waren sind eine Unannehmlichkeit für Vermieter, aber es besteht eine gesetzliche Verpflichtung, sich um den Besitz der Mieter zu kümmern, bis sie ihrem Eigentümer zurückgegeben oder rechtmäßig entsorgt werden. Ein Vermieter ist für jeden Schaden verantwortlich, den er am Eigentum der Mieter verursacht, genau wie die Mieter für das Eigentum.Der einfache Verkauf oder die Entsorgung von verlassenen Waren, ohne geeignete Schritte zu unternehmen, um sie an ihren Besitzer zurückzugeben, ist eine zivilrechtliche Straftat nach dem Torts (Interference with Goods) Act 1977. Ein solcher „unrechtmäßiger Eingriff in Waren umfasst den Verkauf, die Verwendung oder das Zulassen von Schäden an Waren. Ein Mieter könnte in diesem Fall einen Anspruch gegen einen Vermieter erheben, was kostspielig und zeitaufwändig sein kann. Diese Ansprüche beschränken sich auf den Wiederverkaufswert der Ware und nicht auf die Wiederbeschaffungskosten.

Ein Vermieter kann keine Waren anstelle der vom Mieter geschuldeten Gelder legal beschlagnahmen oder zurückhalten. Der einzige Weg, wie die Waren der Mieter legal verwendet werden können, um vom Mieter geschuldete Gelder aufzurechnen, ist durch die Gerichte: Durch die Sicherung eines Besitzbefehls oder eines separaten Geldes können die Waren dann von den Gerichtsvollziehern beschlagnahmt werden, aber nur Waren mit Wert werden genommen.Ein guter Mietvertrag wird in der Regel Verfahren für den Umgang mit verlassenen Waren definieren, aber dies sollte mit den missbräuchlichen Klauseln in Consumer Contract Regulations 1999 übereinstimmen, und es ist ratsam, auch eine Mitteilung über die Abholung von Waren zu erteilen.

Vermieter, die verlassene Waren entsorgen möchten, müssen folgende Schritte unternehmen:

• Geben Sie eine Abholaufforderung und eine Mitteilung über die Absicht, Waren zu verkaufen, mit einer angemessenen Kündigungsfrist (in der Regel 28 Tage). Wenn der Mieter nicht erreichbar ist, sollte die Mitteilung beworben oder veröffentlicht werden.

• Suchen Sie nach Beweisen, dass die Waren tatsächlich aufgegeben wurden. Dies bedeutet, dass der Mieter, wenn möglich, einen schriftlichen Nachweis erbringt. Denken Sie daran, dass, wenn ein Mieter Sachen zurückgelassen hat, dies als Beweis dafür angesehen werden kann, dass der Mieter beabsichtigt zurückzukehren und die Immobilie nicht tatsächlich verlassen hat.

• Sammeln Sie Beweise, die zeigen, dass es sinnvoll ist, die Waren zu entsorgen. Zum Beispiel, dass die Waren von geringem oder keinem Wert waren oder verderblich waren. Fotos und eine Bestandsaufnahme sind ratsam. Vermieter sollten auch nachweisen, dass sie versucht haben, den Mieter zu kontaktieren, und eine angemessene Zeit gewartet haben, bevor sie Waren entsorgt haben.

• Bewahren Sie die Ware mindestens drei Monate lang auf, wenn der Mieter dem Vermieter vor der Kündigung Geld schuldet.

Vermieter können Waren verkaufen und die Einnahmen verwenden, um angemessene Kosten auszugleichen, die durch die Lagerung, Entfernung oder den Verkauf der Waren entstehen. Von den Vermietern wird erwartet, dass sie versuchen, die Kosten niedrig zu halten und den Überschuss an den Mieter zurückzugeben.