(Este blog avanzado resume los consejos e ideas de inversión en bienes raíces que Lofty AI ha adquirido al trabajar con miles de inversores y fondos institucionales.)
¿Qué es una asignación de contrato?
Una cesión de contrato inmobiliario es una estrategia mayorista utilizada por los inversores inmobiliarios para facilitar la venta de una propiedad entre un propietario y un comprador final.
Las estrategias de asignación de contratos de bienes raíces implican que el propietario de una propiedad en cuestión firme un contrato con un inversor que le otorga los derechos para comprar la casa fuera del mercado.
Una vez suscrito el contrato, el inversionista tiene los derechos exclusivos de comprar la propiedad, pero no se les penaliza si no cumplen.
Al asignar un contrato, los inversores suelen dirigirse a propiedades en dificultades fuera de mercado propiedad de vendedores motivados.
Esta publicación te enseña los detalles esenciales sobre las asignaciones de contratos de bienes raíces, también conocidos como voltear contratos de bienes raíces.
Comencemos definiendo lo que es un vendedor motivado.
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¿Qué son los vendedores motivados?
Un vendedor motivado es alguien que está motivado para vender su propiedad lo antes posible, por cualquier razón.
Las propiedades de los vendedores motivados tienden a venderse entre un 10% y un 30% por debajo del promedio del mercado y, por lo general, tienen condiciones muy favorables. Estos pueden incluir no hay dinero y tasas de interés del 0%.
Encontrar un vendedor motivado es el sueño de los inversores inmobiliarios. Cuando encuentras uno, eres capaz de capitalizar su desesperación y hacer una oferta baja que es más que probable que sea aceptada.
¿Cómo funciona una asignación de contrato?
Se elabora un contrato de cesión para facilitar el proceso de compra y reventa.
Hay 3 personas involucradas en el proceso de voltear contratos de bienes raíces.
- El vendedor
- El mayorista
- El comprador
A continuación se muestra un proceso paso a paso de cómo funcionan los contratos de asignación de bienes raíces:
- Una vez que el mayorista encuentra una propiedad, firma un Acuerdo de Compra con el vendedor. El Acuerdo de Compra es un subacuerdo dentro del contrato inmobiliario mayorista.
- El Acuerdo de Compra al por mayor establece que el mayorista puede ceder o vender legalmente el acuerdo al comprador.
- El mayorista finaliza un Acuerdo de Cesión para transferir legalmente sus derechos de propiedad al comprador.
- Ahora, el comprador puede comprar la propiedad directamente del vendedor según los términos del Acuerdo de Compra original.
Cuando un mayorista transfiere la propiedad de la propiedad al nuevo comprador, elimina la responsabilidad y obligación legal del mayorista hacia el vendedor.
Hay un par de advertencias a tener en cuenta al utilizar asignaciones de contratos:
- Prohibiciones de contratos: Debe asegurarse de que el contrato de asignación que tiene con el vendedor no tenga prohibiciones para futuras asignaciones. Esto puede crear grandes problemas en el futuro y es algo que debe vigilar. Asegúrese de que el contrato esté redactado por un abogado especializado en derecho contractual de asignación de bienes raíces.
- Prohibiciones específicas de la propiedad: Las propiedades de HUD (propiedad obtenida por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), los bienes raíces de propiedad o REOs (propiedad embargada) y las propiedades listadas en el MLS no están abiertas a contratos de asignación. Las propiedades REO, por ejemplo, tienen un período de 90 días antes de que se permita su reventa.
Plantilla de contrato de asignación
Al armar un contrato de asignación, debe asegurarse de incluir tanta información como sea posible en caso de que cualquier problema potencial.
A continuación se muestra una plantilla de contrato de asignación que contiene toda la información que necesitará
- Partes involucradas, los nombres de los compradores y los vendedores, incluidas las firmas de todas las partes que figuran en el título.
- Descripción de bienes raíces: La dirección, la descripción legal y el tipo de propiedad de la propiedad.
- Propiedad personal incluida en el precio de venta, cualquier cosa que no se adjunte al edificio o al terreno. En la mayoría de los casos, esto incluirá accesorios para el hogar.
- Precio de compra y financiación: El precio de compra, los depósitos y las condiciones de financiación.
- Dónde se mantienen los depósitos: Describe la forma en que se mantienen los depósitos.
- Contingencia de financiamiento: Describe las condiciones financieras o si paga en efectivo.
- Condiciones de los locales-Destaca el estado físico de la propiedad que se presentará al comprador.Contingencias de inspección: Si la propiedad no cumple con los estándares de un comprador, como se indica en las condiciones de las instalaciones, esto permitirá que se produzca un período de inspección (generalmente 14 días), en cuyo momento el comprador puede retroceder.
- Declaración relativa a la pintura a base de plomo-Divulgación relacionada con la pintura a base de plomo.
- Fecha de ocupación, posesión y cierre: Establece una fecha límite para la fecha de cierre.Tipo de escritura: Confirma el tipo de escritura a transmitir.
- Título negociable: Si el vendedor no puede aprobar el título o el comprador no puede obtener un seguro de título, esta opción rechazará la compra y devolverá el depósito.Ajustes
- : Esto variará según el estado, pero normalmente incluye modificaciones para impuestos, agua, alcantarillado y otros cargos.
- Cláusula de incumplimiento del comprador: Describe los derechos del vendedor si el comprador incumple los términos acordados del contrato.
- Cláusula de incumplimiento del vendedor: Describe los derechos del comprador si el vendedor incumple los términos acordados del contrato.
- Riesgo de pérdida y daño: Protege al comprador en caso de daños a la propiedad mientras esté bajo contrato.
- Addenda-Divulgaciones y adiciones comunes del contrato.
¿Cómo mayoristas hacer dinero
Para asignar contratos inmobiliarios con éxito, usted primero tiene que entender los conceptos básicos.
Eso comienza con entender cómo las asignaciones de contratos (mayoristas) ganan dinero.
El beneficio de asignación de contrato es la diferencia entre lo que paga por una propiedad y lo que luego vende.
El objetivo es encontrar un vendedor que esté dispuesto a vender por debajo del valor justo de mercado y luego revenderlo a un comprador a un precio mucho más alto.
Si un mayorista tarda demasiado en encontrar un comprador, puede terminar pagando de su bolsillo, según los términos del acuerdo.
Un mayorista de propiedades venderá tanto a inversores fijos como a titulares a largo plazo.
Caminemos a través de las diferencias de esos dos compradores a continuación:
Vender a inversores fijos
Al vender al por mayor propiedades a fix & inversores fijos, los mayoristas deben ser conscientes de los costos de renovación y reparación de la propiedad. Estos costos son cruciales para que los inversores lo sepan.
Lo primero que un inversor que repara y voltea va a mirar es el valor de reparación posterior o ARV, a menudo comenzando con la regla del 70%. Un ARV de propiedades les dice cuánto podrán vender la propiedad después de que haya sido renovada.
Después del valor de reparación, o ARV, es la estimación del valor de una propiedad después de que se completen todas las reparaciones y actualizaciones. Calcula el margen entre el valor actual de una propiedad y el valor de la propiedad una vez que ha sido renovada.
Vender a inversores de compra y retención
Vender a inversores de compra y retención es un juego completamente diferente.
A diferencia de los inversores de compra y venta, a los inversores de compra y retención normalmente no les importa el ARV de una propiedad. Esto se debe al hecho de que van a mantener la propiedad por un tiempo, no venderla de inmediato.
Para atraer a los compradores de compra y retención, un mayorista de propiedades debe estar muy familiarizado con la información demográfica y demográfica del mercado circundante.
Los inversores de compra y retención querrán conocer los alquileres promedio en el área para determinar el flujo de caja, las tasas de ocupación promedio, el crecimiento del empleo en los últimos años y mucho más.
Todos estos son factores cruciales para saber cuándo invertir en comprar y mantener, ya que la mayoría de los inversores buscan mantener propiedades durante al menos 3 años o más.
Pros de la asignación de contratos de bienes raíces
- Obtenga ganancias rápidas: Los contratos de asignación pueden convertir una oferta generalmente dentro de los 30 días o menos. La mayoría de los mayoristas tienen muchas ofertas a la vez, y pueden cerrar alrededor de 5-10 ofertas cada mes. Eso es bastante bueno para un intermediario. Una vez que obtenga la experiencia y la capacidad de encontrar vendedores motivados, así como de construir su lista de compradores, simplemente enjuague y repita.
- No hay verificación de crédito & se necesita poco dinero en efectivo: A pesar de tener mal crédito, aún puede vender propiedades al por mayor porque en realidad no está comprando la propiedad. En su lugar, está asignando el contrato a otro comprador. Ese comprador, no usted, tiene que pasar por las verificaciones de crédito y financiar la compra de la propiedad.
- Aprenda sobre el mercado inmobiliario rápidamente: Aunque la venta al por mayor puede sonar aterradora para los principiantes en inversiones inmobiliarias, es una excelente manera de sumergirse y aprender los matices de invertir en un período de tiempo muy corto. La venta al por mayor combina muchos de los otros tipos de transacciones de bienes raíces que encontrará a lo largo de su carrera de inversión. Esto incluye documentación legal, marketing, cálculo de ARV, negociación y mucho más.
Contras de la asignación de contratos de bienes raíces
- Su ingreso no está garantizado: Si está buscando un trabajo estable con un cheque de pago garantizado cada dos semanas, entonces la venta al por mayor no es para usted. El hecho de que encuentre una propiedad en dificultades de un vendedor motivado, no significa que podrá encontrar instantáneamente un comprador. Los mayoristas, como los corredores de bienes raíces, están constantemente alerta y trabajan arduamente para encontrar las mejores ofertas.
- Se necesita tiempo para crear una lista de compradores: una de las claves para ser un mayorista exitoso es tener una lista de compradores grande y confiable. Si no tienes comprador, no hay trato. Es así de simple. Usted quiere tener compradores potenciales alineados antes de hacer una oferta a un vendedor, ya que reduce su riesgo de no hacer una venta potencialmente. La mayoría de los mayoristas exitosos trabajan con compradores recurrentes. Esto se debe a que saben que estos compradores son serios porque han hecho tratos con ellos en el pasado.
- Encontrar propiedades en subasta puede ser difícil: los mayoristas aprenden muy rápidamente que necesitan salir de su mercado local para encontrar propiedades en subasta propiedad de vendedores motivados. No hay muchas formas automatizadas de encontrar vendedores motivados con propiedades en subasta. Debido a esto, la mayoría de los mayoristas conducirán y buscarán propiedades con periódicos y correo dispersos en el camino de entrada con arbustos crecidos y un césped descuidado. Esto les dice que el propietario no se preocupa por la propiedad, y es más que probable que esté motivado para vender. La mayoría de los mayoristas también harán campañas de correo directo a los propietarios y publicarán en grupos de ventas al por mayor de Facebook para intentar encontrar vendedores motivados.
Conceptos erróneos comunes
Los conceptos erróneos más comunes cuando se trata de contratos de asignación al por mayor es que ilegal.
El segundo error más común es que los inversores mayoristas no tienen licencia y pretenden ser un agente de bienes raíces.
Estos conceptos erróneos no podrían estar más lejos de la verdad.
En primer lugar, no hay nada ilegal en los contratos de asignación companies empresas enteras se construyen en torno a la venta al por mayor y la inversión de contratos de asignación de bienes raíces.
Segundo, a diferencia de un agente de bienes raíces, no es necesario tener licencia para ser mayorista.
Este es el caso porque los mayoristas compran la propiedad y luego la venden a otro comprador. No están listando la propiedad en la MLS por una comisión, por lo que no están obligados a obtener una licencia.
La mayoría de la gente no se da cuenta de que una gran ventaja de la venta al por mayor es el hecho de que los mayoristas no tienen que divulgar su estrategia tanto al vendedor como al comprador. Debido a esto, los mayoristas a menudo adquieren propiedades y las voltean dentro de los 30 días para obtener un beneficio masivo.
Si el mayorista se hubiera visto obligado a decirle a un vendedor que su propiedad podría venderse por un 50% más de lo que estaba a punto de pagar por ella, es muy dudoso que el vendedor le hubiera vendido la propiedad en primer lugar.
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