Puede sentirse seguro de que conoce las líneas de su propiedad con solo mirar su casa y su patio. La cerca del vecino y el lugar donde podas el césped parecen coincidir con los límites entre otras casas en tu calle.
Ahora imagine estar tan equivocado sobre las líneas de su propiedad que se enterará de que su casa está construida en el lote completamente equivocado. Errores aún más pequeños o discrepancias entre documentos pueden llevar a problemas costosos si usted y un vecino no están de acuerdo sobre la ubicación de la línea de su propiedad. Esto es lo que necesita saber para encontrar las líneas de su propiedad y cómo usar la información una vez que la obtenga.
¿Por Qué Es Importante Conocer Sus Líneas De Propiedad?
Desde permisos hasta compras, ser capaz de identificar con precisión las líneas de su propiedad hace que sea mucho más fácil completar un proyecto o avanzar con una transacción.
En la mayoría de los casos oficiales, hacer una nueva encuesta es el camino a seguir. «Digamos, por ejemplo, que quieres construir una piscina y no estás 100% seguro de dónde está esa servidumbre. Podrías hacer una nueva encuesta», explica Cynthia Durham Blair, abogada de cierre de bienes raíces residenciales con sede en Columbia, Carolina del Sur.
Cuando compra una casa, no es raro que su prestamista hipotecario requiera que se realice una nueva encuesta en la propiedad. Incluso cuando ese no sea el caso, es probable que su compañía de seguros de título también recomiende una nueva encuesta, para que sepa si el garaje del vecino llega a la propiedad o si la cocina al aire libre invade una servidumbre de alcantarillado, lo que podría ser costoso eliminar en el futuro.
Durham Blair dice que los problemas descubiertos en una nueva inspección de la propiedad pueden no estar cubiertos por la póliza de seguro de título de propietario estándar, pero conocer esas preocupaciones antes de cerrar podría ayudarlo a decidir si necesita renegociar con el vendedor o alejarse del acuerdo por completo.
¿Quién Dicta las Líneas de Propiedad?
Dependiendo de cómo se fundó su vecindario, su propiedad puede haber sido separada de la tierra que la rodea a instancias de un desarrollador, por la ciudad, el condado o el estado, o incluso por un vecino que eligió vender una porción de una gran parcela de tierra. Un topógrafo desempeña el papel vital de establecer los límites formales y marcarlos. Cuando la propiedad se divide legalmente, las nuevas líneas de propiedad se establecen en una encuesta.
Usted y su vecino pueden acordar cambiar las líneas de su propiedad, aunque esto implica un acuerdo de línea fronteriza, también llamado acuerdo de línea de lote, que implica la cesión de la tierra en cuestión y el cambio de la descripción legal de ambas propiedades.
¿Cómo Encuentro Mis Líneas de Propiedad?
Compruebe su Escritura
Las líneas de su propiedad se indican en algunas ubicaciones diferentes, incluida la descripción legal del lote, que estaría en su escritura de propiedad y en un mapa de planos, que generalmente está disponible a través de la oficina del asesor local u oficina de planificación.
La descripción legal de una propiedad se encuentra más fácilmente en la escritura de la propiedad, y hay algunas maneras en que se puede escribir la descripción. Simplemente podría describir la ubicación exacta de la propiedad tal y como existe en el mapa de planos, o puede incluir detalles específicos con mediciones precisas que le permitan caminar por las líneas de la propiedad desde un punto de referencia cercano.
Revisar un mapa de planos
Un mapa de planos muestra los contornos de propiedades de todo un vecindario o área. En una calle residencial estándar, puede esperar ver rectángulos del mismo tamaño alineados a cada lado de la calle, lo que significa cada propiedad privada. Cada propiedad individual estará etiquetada con un número de identificación, que es el número de parcela asignado cuando los lotes se planearon para la venta separada y seguirá los números de parcela circundantes en orden numérico. Su escritura debe anotar el número de paquete, pero normalmente puede encontrar la información del paquete si busca su casa en la oficina de su asesor local.
Marcadores de encuestas puntuales
Ser capaz de traducir perfectamente la descripción legal para establecer los límites físicos en su propiedad puede ser toda una hazaña si no está capacitado para hacerlo. Muchas propiedades tienen marcadores ocultos en las esquinas que, si se encuentran, pueden ayudarlo a seguir sus límites. Cuando se realiza una inspección, el topógrafo dejará banderas o estacas en los marcadores de metal, que generalmente están enterrados o tienen una tapa que sobresale del suelo.
«En las subdivisiones más nuevas, (los propietarios de viviendas) pueden hacerlo por sí mismos si se sienten cómodos con una cinta métrica», dice Jonathon Lord, socio gerente de Carolina Land Surveying, con sede en Little River, Carolina del Sur.
Búsqueda de pines de encuesta
Incluso si su propiedad no tiene marcadores de esquina visibles, es posible que pueda buscar los marcadores enterrados con un detector de metales. Los postes de metal, a menudo hechos de barras de refuerzo, se pueden enterrar hasta 10 pulgadas por debajo de la superficie. Use un detector de metales hasta que indique que el metal está allí, luego excave para asegurarse de que lo que ha encontrado es el marcador.
Antes de excavar en busca del marcador, asegúrese de conocer la ubicación de los cables enterrados o los sistemas de riego para evitar causar daños. El número de teléfono universal para EE. los propietarios de viviendas para solicitar información de servicios públicos enterrados son 811, y con un aviso de pocos días, alguien de su compañía local de servicios públicos debería poder marcar los cables o tuberías del condado con pintura en aerosol.
Contratar a un Topógrafo
Para propiedades residenciales existentes, un topógrafo se especializa en hacer mediciones precisas para localizar los límites legales de una parcela de tierra y cualquier mejora de la propiedad, desde la casa y el camino de entrada a una piscina o cobertizo de patio trasero.
Tomando los detalles de la descripción legal y el mapa de planos, un topógrafo mide cuidadosamente los límites legales de su propiedad. El topógrafo enterrará los pines de la encuesta si aún no están allí y, a menudo, marcará los lugares con estacas o banderas para facilitar su uso.
La complejidad de una encuesta depende de la geografía del área, lo que hay en su propiedad y lo que la rodea. En un área donde las casas se construyeron relativamente recientemente y hay pocos árboles, una encuesta podría completarse en tan solo 30 a 45 minutos, dice Mike Stanley, propietario de Stanley Land Surveying, con sede en el área metropolitana de Huntsville, Alabama.
Pero en un vecindario más antiguo, donde muchas propiedades tienen cercas y árboles establecidos, «medio acre podría tomarte de dos a tres horas», dice.
HomeAdvisor informa que el rango de precios típico para contratar a un agrimensor es de entre 3 346 y 6 679, con un promedio nacional de casi 5 504. Dependiendo del tamaño de su propiedad y donde usted vive, usted puede ver que el precio de aumento de los últimos $1,000, según HomeAdvisor.
Evite confiar en los Límites de las vallas o de los caminos de entrada
No use las líneas de las vallas, los límites de los caminos de entrada o el jardín de su vecino como punto de referencia. El hecho de que haya asumido que es donde termina su propiedad no significa que sea precisa. «Si la valla se construyó y no recibieron una inspección, la construyeron donde pensaban que estaría la línea» en lugar de donde realmente está, dice Stanley.
Mire los cortes de acera y las farolas
Si está buscando pistas sobre dónde podría comenzar y terminar su propiedad, las farolas o postes de teléfono en la carretera se colocan comúnmente en las líneas de la propiedad. De manera similar, muchas ciudades seguirán las líneas de la propiedad al verter concreto para las aceras al incluir un corte en las líneas de la propiedad, haciendo que cada propiedad tenga un número completo de plazas en las aceras.
Si bien estos detalles pueden ser más confiables que seguir la cerca de su vecino, todavía no siempre son precisos. No considere los descansos en la acera o la ubicación de un semáforo como un marcador definitivo de la línea de su propiedad sin consultar primero la encuesta.
¿Puede Localizar Sus Líneas De Propiedad En Línea?
Los documentos registrados públicamente que pueden ayudarlo a encontrar las líneas de su propiedad generalmente están disponibles en línea a través de la oficina de su asesor local. Estos incluyen la escritura, que incluye la descripción legal de su propiedad, y el mapa de planos, que mostrará un esquema de su propiedad con otras personas en el área.
Cómo manejar Disputas sobre Líneas de Propiedad
Si usted y su vecino no están de acuerdo sobre la ubicación de las líneas de su propiedad, la solución más rápida es contratar a un topógrafo para proporcionar una respuesta definitiva.
Si su vecino está invadiendo su tierra y se niega a detenerse, es posible que desee solicitar la ayuda de un abogado de bienes raíces. Sin acción, podría pasar el tiempo suficiente para hacer de la invasión una servidumbre prescriptiva, lo que puede significar que pierde el derecho de exigir a su vecino que retire una valla o deje de usar la porción de su propiedad.
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¿Cómo Encuentro Las Líneas de Mi Propiedad? publicado originalmente en usnews.com
Actualización 03/04/21: Esta historia se publicó en una fecha anterior y se ha actualizado con nueva información.