Cuando ha tenido una gran experiencia comprando o vendiendo su propia casa, gracias a un talentoso agente de bienes raíces, tiene sentido buscar a este Realtor® de confianza una y otra vez. Sin embargo, si la casa que está buscando vender es una propiedad testamentaria, esto podría ser un error.
De acuerdo con la American Bar Association, «La legalización de un testamento es el procedimiento legal supervisado por el tribunal que determina la validez de su testamento. Todas las propiedades, deudas y reclamaciones de la herencia se inventarian y tasan. Todas las reclamaciones válidas del patrimonio se recogen, y el resto se distribuye a los beneficiarios de acuerdo con el testamento.»
A menos que su ser querido fallecido haya hecho arreglos para evitar la sucesión (como un fideicomiso en vida) antes de fallecer, la mayoría de los activos del patrimonio tendrán que pasar por el proceso de sucesión. Esto incluye la casa familiar y todos los demás bienes raíces propiedad del difunto.
A menudo, la casa del difunto se vende durante el proceso de sucesión para cubrir los reclamos de deuda contra el patrimonio. También puede venderse para que los ingresos se puedan utilizar para distribuir por igual el valor en efectivo de la herencia entre múltiples beneficiarios.
Si se enfrenta a esta situación, necesita la ayuda de un agente de bienes raíces testamentario experimentado que entienda cómo la venta de una propiedad durante los procedimientos testamentarios difiere de una venta tradicional de una casa.
Ventas tradicionales de casas vs. Ventas Testamentarias
Cuando vende su propia casa a través de una venta tradicional, está actuando en sus propios intereses, lo que significa que puede establecer su propio cronograma para la venta de la casa. Usted es libre de listar la propiedad en cualquier momento y a cualquier precio.
Con las ventas tradicionales, tomará un promedio de tres semanas obtener una oferta para la casa—y usted es libre de elegir si acepta o no la oferta. Una vez aceptado, tendrá un período promedio de depósito en garantía de 47 días y una vez que se firmen todos los contratos finales, la casa se venderá sin necesidad de supervisión judicial.
Cuando usted es el albacea o representante personal que vende una casa durante la legalización de un testamento, está actuando en interés del patrimonio del difunto. Esto significa que deberá seguir las leyes estatales de sucesiones y cualquier directiva potencial del juez de la corte de sucesiones al establecer el precio y, en algunos casos, el cronograma.
Debido a estas regulaciones, las ventas de propiedades testamentarias pueden ser sutil y significativamente diferentes de una venta de casas tradicional. Cuán diferente depende de si el tribunal testamentario le otorgó derechos de administración independiente o administración dependiente.
Si a usted, como ejecutor, se le han concedido derechos de administración independientes, la venta de la propiedad testamentaria procede de la misma manera que una venta tradicional de la propiedad. Tiene la libertad de establecer el precio de lista, enumerar la propiedad en su cronograma y aceptar una oferta sin interferencia de la corte testamentaria.
Sin embargo, hay detalles específicos de sucesiones que su agente debe tener en cuenta, como usar los contratos de sucesiones adecuados, listar la casa como propiedad de sucesiones y hacer divulgaciones específicas para sucesiones.
Si estos detalles no están en orden en su audiencia final de sucesiones, es probable que el juez de la corte de sucesiones no permita que se cierre el patrimonio. Tendrá que rehacer el papeleo y programar una nueva audiencia, lo que hará que el largo proceso de sucesión, que ya lleva un promedio de seis a nueve meses, se prolongue aún más.
Para los representantes personales a los que se les han otorgado derechos de administración de dependientes, la venta de propiedades testamentarias ya es más larga y compleja. En estos casos, la corte testamentaria supervisa la venta de la casa a través de una audiencia adicional llamada audiencia de confirmación de la corte.
Antes de esta audiencia, el albacea contrata a un agente testamentario para listar la casa a un precio que no puede ser inferior al 90% de su valor justo de mercado. Una vez que reciba y acepte una oferta, debe presentarse a la corte testamentaria para su confirmación. En algunos estados, es posible que incluso tenga que volver a comercializar la propiedad durante 30 a 45 días al precio de oferta aceptado antes de presentar la oferta al tribunal.
En muchos estados, el juez de sucesiones no confirma automáticamente la oferta aceptada en esta audiencia. En su lugar, el tribunal puede aceptar ofertas más altas de otros compradores que asistan a la audiencia. Conocido como el proceso de overbid en California, este procedimiento funciona como una subasta en la que el tribunal acepta el mejor precio de oferta antes de confirmar la venta.
Afortunadamente, muchos estados han tomado medidas para agilizar el proceso de sucesión y evitar pasos complicados como la audiencia de confirmación de la corte.
Hasta ahora, dieciséis estados han adoptado el Código Testamentario Uniforme aprobado por la American Bar Association para simplificar los procedimientos testamentarios. Otros estados han simplificado el proceso de sucesiones por su cuenta, como en California, donde han promulgado la Ley de Administración Independiente de Sucesiones (IAEA).
Gracias a esto, las ventas de propiedades testamentarias que requieren confirmación judicial están disminuyendo en todo el país.
El abogado de sucesiones con sede en Sacramento, John Palley, a quien se le ha otorgado la prestigiosa calificación de revisión por pares «AV» de Martindale-Hubbell, dice: «Diría que el 5% o menos en CA acude a los tribunales. El resto del país tiene una legalización simplificada, pero aún así irían a los tribunales si alguien de la familia se opone a la venta.»
Las complejidades que surgen de las regulaciones estatales cambiantes y variables hacen que la contratación de un agente de bienes raíces con experiencia en sucesiones sea una necesidad.
¿Necesito un Especialista Certificado en Sucesiones?
Dado que la experiencia testamentaria es una calificación tan importante para su agente de bienes raíces, encontrar uno que esté certificado oficialmente podría ser el juego inteligente.
Conocidos como Especialistas Certificados en Bienes Raíces Testamentarios (CPRES), los agentes de bienes raíces con esta designación han sido capacitados por los Servicios de Sucesiones de los Estados Unidos. Para recibir esta certificación, un agente debe pasar una prueba que mide su capacidad para manejar procedimientos complejos de venta de propiedades testamentarias.
Por supuesto, no todos los agentes de bienes raíces testamentarios experimentados tienen certificación CPRES, lo cual está totalmente bien. Los agentes no certificados pueden haber recibido su capacitación testamentaria a través de la experiencia pasada en el manejo de ventas de propiedades testamentarias o asistiendo a seminarios o estudiando materiales de capacitación del gobierno estatal, como los producidos por los tribunales testamentarios de Arizona.
Solo asegúrese de preguntar qué tipo de capacitación o educación testamentaria ha tenido su agente elegido. HomeLight ofrece un servicio gratuito que utiliza aprendizaje automático y datos históricos para compararlo objetivamente con agentes de alto rendimiento que tienen experiencia en sucesiones.
¿Qué Vino Primero, el Agente o el Abogado?
Cuando sabe lo largo que puede ser el proceso de sucesión, su primer instinto podría ser que la casa aparezca en la lista lo más rápido posible.
No tan rápido.
Incluso si se le nombra como albacea del patrimonio en el testamento del difunto, no tiene autoridad legal para realizar transacciones de ningún negocio de patrimonio hasta que haya sido designado oficialmente como representante personal del patrimonio en su primera audiencia de sucesión.
Esto significa que no puede listar la casa ni siquiera firmar un acuerdo de listado con su agente de sucesiones hasta que tenga la autorización del tribunal de sucesiones. Para obtener esta autorización, necesita que un abogado de sucesiones presente una petición de sucesiones ante el tribunal de sucesiones y luego espere hasta que se le concedan los derechos en esa primera audiencia.
Por lo tanto, el primer profesional al que debe contactar para ayudarlo a navegar el proceso de sucesión es un abogado con experiencia. Sin embargo, contratar a un abogado testamentario no significa que deba renunciar a contratar a un agente de bienes raíces testamentario experimentado. Mientras espera la autorización de la corte, un agente puede ayudar a preparar la casa para la venta evaluando el estado de la propiedad, ejecutando productos comparables en su área, determinando el valor de la casa, conectándose con servicios de limpieza, contratistas y otros proveedores.
Mientras que los abogados de sucesiones cobran por hora, los agentes de sucesiones reciben la misma comisión que se pagaría a un agente de bienes raíces tradicional.
Si opta por contratar a un agente sin experiencia en sucesiones, tendrá que pedirle a su abogado que revise los documentos de venta de la casa para asegurarse de que cumplan con las regulaciones de sucesiones, lo que le costará más en honorarios de abogado.
Es natural querer la comodidad de la cara familiar del agente familiar para ayudarlo a superar el difícil deber de vender la casa de su infancia. Sin embargo, si su Realtor® regular nunca ha vendido propiedades testamentarias, sus procedimientos testamentarios se desarrollarán sin problemas si solicita la ayuda de un agente testamentario calificado.