A menudo, cuando las personas escuchan el término fideicomiso, inmediatamente concluyen que se contempla una transacción de bienes raíces y que una compañía de títulos ocupará el papel de oficina de fideicomiso, aunque los deberes que se imponen a un oficial de fideicomiso pueden ser algo vagos para ellos. Pensar que el fideicomiso se relaciona solo con bienes raíces es un error común. Este concepto erróneo se basa en el hecho de que la mayoría de las transacciones de bienes raíces en los Estados Unidos utilizan cuentas de depósito en garantía y oficiales de depósito en garantía, por lo que la mayoría de los estadounidenses experimentan un depósito en ese contexto. En realidad, el uso de cuentas de depósito en garantía puede ocurrir en cualquier tipo de transacción y muy a menudo es una herramienta útil para lograr los objetivos comerciales.
En su forma más básica, un depósito en garantía es una transacción en la que una persona en un contrato con otra entrega un instrumento escrito, dinero, evidencia de título de propiedad real o personal u otra cosa de valor a una tercera persona para que la mantenga hasta que ocurra un evento específico. El tercero o la persona neutral con quien se mantiene en fideicomiso la propiedad se conoce como agente de custodia o depositario. Las partes principales son el concesionario y el concedente. La propiedad dada en fideicomiso para depósito se conoce como propiedad de fideicomiso.
La transacción en la que se crea un depósito en garantía puede ser la venta, transferencia, gravamen o arrendamiento de bienes inmuebles o personales a otra persona. Los valores, fondos y otros activos también se pueden mantener en fideicomiso. Al ocurrir el evento especificado, la propiedad debe ser entregada por la tercera persona al concesionario, otorgante, prometido, prometido, acreedor, deudor, bailee, bailor o cualquier agente o empleado del concesionario. Los fondos son retenidos por el servicio de custodia hasta que reciba las instrucciones escritas u orales apropiadas. En los fideicomisos financieros, el fondo se mantiene hasta que se cumplen las obligaciones. La propiedad debe volver a entregarse a la otra parte de la transacción tras el cumplimiento de la condición o condiciones específicas en el acuerdo. Normalmente, la oficina de custodia tiene un deber fiduciario con el otorgante y el concesionario y el acuerdo se crea en un contrato por escrito.
La Ley Básica:
Para que un depósito en garantía sea válido, debe haber:
- un contrato vinculante entre las partes en una transacción y
- entrega condicional de instrumentos de transferencia o dinero a un tercero
En general, hay dos o más transacciones subyacentes y dos o más fideicomisos relacionados en una transacción de fideicomiso. Un agente de depósito en garantía es un agente limitado de las partes en la transacción en el sentido de que actúa como el agente, pero solo para un propósito específico como se indica en las instrucciones de depósito en garantía. Su posición es como la de un fideicomisario.
Los deberes principales de un agente de custodia son:
- deber de seguir las instrucciones de depósito en garantía;
- deber de usar buena fe y habilidad razonable; y
- deber de volver a entregar bienes al completar las condiciones.
La entrega antes de que se cumpla la condición o ocurra una contingencia no está autorizada. Además, la entrega previa constituye una violación de los derechos del depositante. Griffin contra Gay, 223 Enfermos. App. 420, 432 (Ill. App. Tomografía. 1921). La entrega de una escritura por parte de un otorgante a una tercera persona con instrucciones incondicionales de conservar la escritura y entregada al concesionario tras la muerte del otorgante es una entrega válida. Sin embargo, el otorgante de dominio no debe hacer reservas sobre la escritura. Turner v. Mallernee, 640 S. W. 2d 517, 521 (Mo. Tomografía. App. 1982). Antes del cierre de un acuerdo, un agente de custodia es el agente dual para ambas partes. Después del cierre, un agente de custodia es un agente individual para cada parte.
Las instrucciones de depósito en garantía son instrucciones escritas para un agente de depósito en garantía que establecen los deberes de las partes y el titular del depósito en garantía. Tenga en cuenta que un agente existente o un abogado del otorgante o concesionario no puede actuar como agente de custodia debido al conflicto de intereses en los deberes.
La selección del titular del depósito en garantía se realiza normalmente mediante un acuerdo entre los principales. Un agente de depósito en garantía que incumpla sus obligaciones con las partes en el acuerdo de depósito en garantía puede ser considerado responsable por agravio y por incumplimiento de contrato. Commercial Escrow Co. v. Rockport Rebel, Inc., 778 S. W. 2d 532 (Tex. App. Corpus Christi 1989).
Creación del Depósito en garantía:
Por lo general, la ley estatal determina la documentación y la ley de depósito en garantía requeridas, pero si las instituciones financieras reguladas federalmente están involucradas, se puede aplicar la ley federal y también en cuanto a las transacciones relacionadas con el comercio interestatal.
Ley Federal sobre Requisitos Hipotecarios
De conformidad con 12 USCS § 3500.17, una cuenta de depósito en garantía significa cualquier cuenta que un administrador establezca o controle en nombre de un prestatario para pagar impuestos, primas de seguro (incluido el seguro contra inundaciones) u otros cargos con respecto a un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal, incluidos los cargos que el prestatario y el administrador han acordado voluntariamente que el administrador debe cobrar y pagar. La definición abarca cualquier cuenta establecida con este fin, incluida una «cuenta fiduciaria», una» cuenta de reserva», una» cuenta de embargo » u otro término que dependa de la localidad. Una «cuenta de garantía bloqueada» incluye cualquier acuerdo en el que el administrador agrega una parte de los pagos del prestatario al capital y, posteriormente, deduce del capital los desembolsos de los elementos de la cuenta de garantía bloqueada. Para efectos de esta sección, el término «cuenta de garantía bloqueada» excluye cualquier cuenta que esté bajo el control total del prestatario.
El estatuto establece los requisitos para una cuenta de garantía bloqueada. En consecuencia, un prestamista establece una cuenta de garantía bloqueada en relación con un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal. Establece límites para las cuentas de garantía bloqueadas utilizando cálculos basados en pagos mensuales y desembolsos dentro de un año calendario.
Si una cuenta de garantía bloqueada implica un período de pago quincenal o cualquier otro período de pago, los requisitos de esa sección se modifican en consecuencia. Un Documento de Orientación Pública de HUD titulado » Ejemplo de Pagos Quincenales «proporciona ejemplos de contabilidad quincenal y un Documento de Orientación Pública de HUD titulado» Ejemplo de Declaración de Divulgación de Cuentas de Depósito en Garantía Anual » proporciona ejemplos de un ciclo contable de 3 años. Un Documento de Orientación Pública de HUD titulado «Divulgación al Consumidor para Pagos Voluntarios de Cuentas de Depósito en Garantía» proporciona un formato de divulgación modelo que se alienta a los originadores y administradores, pero no se les exige, a proporcionar a los consumidores cuando el originador o administrador anticipa un aumento sustancial en los desembolsos de la cuenta de depósito en garantía después del primer año del préstamo.
Los siguientes son los límites de los pagos a las cuentas de garantía bloqueadas:
(1) Un prestamista o administrador (en lo sucesivo, administrador) no requerirá que un prestatario deposite en ninguna cuenta de garantía bloqueada, creada en relación con un préstamo hipotecario relacionado con el gobierno federal, más de los siguientes montos:
(i) Cargos en el momento de la liquidación o al crear una cuenta de garantía bloqueada: en el momento en que un administrador crea una cuenta de depósito en garantía para un prestatario, el administrador puede cobrarle al prestatario una cantidad suficiente para pagar los cargos relacionados con la propiedad hipotecada, como impuestos y seguros, que son atribuibles al período desde la fecha en que se pagaron por última vez dichos pagos hasta la fecha de pago inicial. La «cantidad suficiente para pagar» se calcula de manera que el saldo objetivo de fin de mes más bajo proyectado para el año de cálculo de la cuenta de garantía bloqueada sea cero. Además, el administrador puede cobrar al prestatario un colchón que no será superior a un sexto (1/6) de los pagos anuales totales estimados de la cuenta de garantía bloqueada.
(ii) Cargos durante la vida de la cuenta de garantía bloqueada: a lo largo de la vida de una cuenta de garantía bloqueada, el administrador puede cobrar al prestatario una suma mensual igual a la doceava parte (1/12) del total de pagos anuales de garantía bloqueada que el administrador anticipe razonablemente pagar de la cuenta. Además, el administrador puede agregar una cantidad para mantener un colchón no mayor a un sexto (1/6) de los pagos anuales totales estimados de la cuenta. Sin embargo, si un administrador determina a través de un análisis de cuenta de garantía bloqueada que hay una escasez o deficiencia, el administrador puede requerir que el prestatario pague depósitos adicionales para compensar la escasez o eliminar la deficiencia.
(2) Análisis del depósito en garantía al crear la cuenta de depósito en garantía: antes de establecer una cuenta de depósito en garantía, el administrador debe realizar un análisis de la cuenta de depósito en garantía para determinar la cantidad que el prestatario debe depositar en la cuenta de depósito en garantía. Al completar el análisis inicial de la cuenta de garantía bloqueada, el administrador debe preparar y entregar un estado de cuenta de garantía bloqueada inicial al prestatario. El administrador debe utilizar el análisis de la cuenta de garantía bloqueada para determinar si existe un excedente, escasez o deficiencia y debe realizar cualquier ajuste en la cuenta
(3) Análisis posteriores de la cuenta bloqueada: para cada cuenta de depósito en garantía, el administrador debe realizar un análisis de la cuenta de depósito en garantía al completar el año de cálculo de la cuenta de depósito en garantía para determinar los pagos mensuales de la cuenta de depósito en garantía del prestatario para el siguiente año de cálculo. El administrador debe usar el análisis de la cuenta de garantía bloqueada para determinar si existe un excedente, escasez o deficiencia, y debe hacer cualquier ajuste a la cuenta.
(4) Se requiere contabilidad agregada: todos los administradores deben usar el método de contabilidad agregada al realizar análisis de cuentas de garantía bloqueadas.
(5) Cojín: el colchón no debe ser superior a un sexto (1/6) de los desembolsos anuales totales estimados de la cuenta de garantía bloqueada.
(6) Restricciones a la preacumulación: un administrador no debe practicar la preacumulación.
(7) Estimaciones de los montos de desembolso por parte del Administrador: para realizar un análisis de la cuenta de garantía bloqueada, el administrador estimará el monto de los elementos de la cuenta de garantía bloqueada que se desembolsarán. Si el administrador conoce el cargo por un elemento de depósito en garantía en el próximo año de cálculo, entonces el administrador utilizará ese monto para estimar los montos de desembolso. Si el administrador desconoce el cargo, el administrador puede basar la estimación en el cargo del año anterior, o el cargo del año anterior modificado por una cantidad que no exceda el cambio del año más reciente en el Índice Nacional de Precios al Consumidor para todos los consumidores urbanos. En los casos de construcción nueva sin evaluar, el administrador puede basar una estimación en la evaluación de una propiedad residencial comparable en el área del mercado.
(8) Disposiciones en los documentos hipotecarios: el administrador debe examinar los documentos del préstamo hipotecario para determinar el colchón aplicable para cada cuenta de depósito en garantía. Si los documentos del préstamo hipotecario establecen límites de colchón más bajos, se aplican los términos de los documentos del préstamo. Cuando los términos de cualquier documento de préstamo hipotecario permiten mayores pagos a una cuenta de garantía bloqueada que los permitidos por esta sección, esta sección controla los límites aplicables.
Cuando los documentos del préstamo hipotecario no establecen específicamente una cuenta de depósito en garantía, si un administrador puede establecer una cuenta de depósito en garantía para el préstamo es un asunto que debe determinar otra ley federal o estatal. Si el documento del préstamo hipotecario no dice nada sobre los límites de la cuenta de depósito en garantía y un administrador establece una cuenta de depósito en garantía bajo otra ley Federal o estatal, entonces se aplican las limitaciones de esta sección a menos que la ley Federal o Estatal aplicable establezca una cantidad menor. Si los documentos del préstamo prevén cuentas de depósito en garantía hasta los límites de RESPA, entonces el administrador puede requerir los montos máximos consistentes con esta sección, a menos que una ley federal o estatal aplicable establezca un monto menor.
(9) Cuotas para períodos superiores a un año: algunos elementos de la cuenta de garantía bloqueada pueden facturarse por períodos superiores a un año. Por ejemplo, los administradores pueden necesitar cobrar el seguro contra inundaciones o fondos de depósito en garantía de purificación de agua para el pago cada tres años. En tales casos, el administrador estimará los pagos del prestatario para un ciclo completo de desembolsos. Para una prima de seguro contra inundaciones pagadera cada 3 años, el administrador cobrará los pagos que reflejen 36 cantidades mensuales iguales. Sin embargo, en dos de los tres años, el saldo de la cuenta puede no alcanzar su saldo mensual bajo porque el punto bajo será en un ciclo de tres años, en comparación con un ciclo anual.
Ley estatal:
Cada estado también tiene varios requisitos legales para la creación y el mantenimiento de un depósito en garantía y los deberes de una oficina de depósito en garantía y para esas transacciones solo dentro del estado en particular, la ley estatal debe ser revisada por un abogado competente. No asuma que la ley federal se aplica automáticamente.
¿Quién Puede Ser Un Oficial De Custodia?
Como se señaló anteriormente, un depósito en garantía es el proceso por el cual un documento, bienes raíces, dinero o valores se depositan en un tercero neutral para ser entregados al cumplimiento de ciertas condiciones. El tercero neutral se conoce como agente de custodia o depositario. En la creación de un depósito en garantía, debe haber un depositario con instrucciones de las partes. Los instrumentos se depositan en poder de un depositario mediante acuerdo entre las partes. Las instrucciones al depositario constituyen las normas que rigen un acuerdo de depósito en garantía. Un acuerdo de depósito en garantía es diferente del instrumento depositado en el depósito en garantía. Contiene las condiciones acordadas por las partes. El depositario acepta un instrumento en las condiciones estipuladas en el acuerdo. Kennedy v. Distrito-Título de Bienes Raíces Ins. Corp., 306 A. 2d 655, 657 (D. C. 1973). Un acuerdo de depósito en garantía válido requiere que el agente de depósito en garantía propuesto conozca y acepte realizar la función de recibir un depósito. Los elementos esenciales de un acuerdo de depósito en garantía válido son:
- Un contrato entre el otorgante y el concesionario que acepta las condiciones de un depósito;
- Entrega del artículo depositado a un depositario; y
- Comunicación de las condiciones acordadas al depositario.
El depositario de un depósito en garantía debe ser una tercera persona. Un concesionario puede convertirse en un agente del otorgante con el fin de transmitir la propiedad en custodia a un depositario. Sin embargo, un concesionario no puede convertirse en depositario de un depósito en garantía. Cincinnati, W. & Z. R. Co. v. Iliff, 13 Ohio St. 235 (Ohio, 1862). Un depositario no es un agente del otorgante o concesionario. Un depositario es un fideicomisario de un fideicomiso expreso. Foulkes v. Sengstacken, 83 Ore. 118, 128-129 (Or. 1917).
Los derechos y deberes de un depositario están determinados por el acuerdo de depósito en garantía. Marathon U. S. Realty v. Kalb, 244 Ga. 390, 392 (260 S. E. 2d 85) (1979). El deber de un depositario es solo cumplir con los términos del acuerdo de depósito en garantía. Además, el título de la propiedad en custodia permanece con el depositante. El depositante entrega la propiedad al depositante. Cuando se cumplen todas las condiciones del depósito en garantía, un depositario entrega la propiedad. Roberts v. Porter, 193 Ga. App. 898, 900 (Ga. Tomografía. App. 1989). Un depositario tiene el deber fiduciario de cumplir estrictamente con las instrucciones de las partes en custodia. El titular asume un deber fiduciario al aceptar ejecutar el depósito en garantía. A menudo, el depositario tratará de limitar ese deber fiduciario en el acuerdo de custodia, pero ciertos deberes no se pueden eximir dependiendo del Estado.
Por lo general, un depositario asume las siguientes obligaciones en virtud de un depósito en garantía:
- ejercer una habilidad y diligencia razonables en la ejecución de las instrucciones de depósito en garantía; y
- cumplir estrictamente con las instrucciones escritas del depositante.
Además, el depositario tiene la obligación de comunicar al principal cualquier conocimiento adquirido en el curso de la garantía bloqueada. El conocimiento así adquirido debe ser con respecto a hechos materiales que puedan afectar la decisión del principal en cuanto a una transacción pendiente. Axley v. Transamerica Title Ins. Co., Calibre 88. App. 3d 1, 9 (Cal. App. 4th Dist. 1978).
Cuando un depositario actúa de manera negligente, es normalmente responsable de cualquier pérdida ocasionada por el incumplimiento del deber. Sin embargo, el titular del depósito en garantía no tiene ninguna responsabilidad por no hacer algo que no sea requerido por los términos del depósito en garantía. Además, el depositario no es responsable de las pérdidas sufridas mientras sigue obedientemente las instrucciones de depósito en garantía. Axley v. Transamerica Title Ins. Co., Calibre 88. App. 3d 1, 9 (Cal. App. 4th Dist. 1978).
El agente de custodia entregará el documento a la parte beneficiada cuando se cumplan las condiciones del contrato. El depositante no tiene control sobre el instrumento depositado en el depósito en garantía. Una vez cumplida la condición, el concesionario o acreedor tiene derecho a la entrega de la propiedad en custodia. La entrega puede hacerse cumplir por decreto judicial. Cuando un depositario se niega a entregar, el recurso generalmente no es contra la otra parte para obligar al cumplimiento específico del contrato de depósito en garantía. Se puede entablar una acción contra el depositario para obtener la posesión del instrumento. Cuando un depositario se niega a hacer la entrega y reclama la garantía bloqueada, el depositario puede ser considerado responsable de la conversión. Ángulo v. Bajo, 169 Okla. 120, 122 (Okla. 1934).
Cuando un instrumento se deposita en un depósito en garantía, el instrumento pasa más allá del control del depositante. Un depositante no puede recordarlo. Una vez cumplida la condición, el depositario debe entregar la propiedad al concesionario. Un depósito en garantía equivale a una entrega condicional.
Un depósito en garantía no se invalida por la muerte de un depositante antes de que se cumpla la condición del depósito en garantía. Las partes pueden sustituir a otro depositario con el mismo fin. El depositario sustituido quedará vinculado por las condiciones del contrato originario.
Deber del Depositario:
Un depositario, también conocido a veces como agente de custodia, es una persona con la que las partes de un contrato depositan una propiedad en custodia en una custodia. Los deberes de un depositario se definen generalmente en el acuerdo de depósito en garantía. Cualquier desviación del acuerdo sin la autorización necesaria es irrazonable y no puede hacerse con prudencia razonable. Los deberes del depositario son fijos y limitados de acuerdo con los términos del acuerdo. El depositario debe cumplir los términos del acuerdo según lo previsto por las partes. Él / ella no puede realizar actos con referencia al manejo del depósito, o su eliminación, no autorizados por el acuerdo de depósito en garantía. Gomez v. Huntington Trust Co., 129 F. Supp. 2d 1116, 1123 (N. D. Ohio 2000).
Un depositario no edita ni interpreta o interpreta de manera inapropiada un contrato en el que tiene el deber de cumplirlo. El depositario debe guiarse en su deber por lo que dice el contrato. No está autorizado a ignorar una parte del contrato sobre la base de que otra parte del depósito en garantía omite características tales como la hora y la fecha. Depósitos Federales. Corp v. First Nat’l Bank & Trust Co., 496 F. Supp. 294, 296-297 (W. D. Okla. 1980).
Un depositario tiene una relación fiduciaria de confianza con las partes en el fideicomiso. Un depositario debe desempeñar las responsabilidades con escrupulosa honestidad, habilidad y diligencia. Berry v. McLeod, 124 Ariz. 346 (Ariz. 1979).
El deber de un depositario de actuar con escrupulosa honestidad, habilidad y diligencia incluye el deber de realizar esfuerzos razonables para determinar la identidad de las partes nombradas en la transacción. Maxfield v. Martin, 217 Ariz. 312, 315 (Ariz. Tomografía. App. 2007).
La relación de fideicomiso da lugar a dos obligaciones fiduciarias específicas:
- cumplir estrictamente con los términos del acuerdo de fideicomiso; y
- revelar hechos que un depositario razonable percibiría como evidencia de fraude cometido en una parte del fideicomiso. Burkons v. Ticor Title Ins. Co., 168 Ariz. 345 (Ariz. 1991).
En el caso de depósito de fondos, el depositario es un fideicomisario de los fondos depositados en depósito en garantía y debe guiarse en su deber por lo que dice el acuerdo de depósito en garantía y debe actuar estrictamente de acuerdo con las instrucciones de depósito en garantía. Webster c. Uslife Title Co., 123 Ariz. 130, 133 (Ariz. Tomografía. App. 1979).
Términos del depósito en garantía:
Dado que los deberes de un depositario se rigen por los términos del depósito en garantía, se debe tener cuidado al redactar las instrucciones del depositario. Un acuerdo de depósito en garantía debe incluir los nombres de las partes que presentan las instrucciones y el nombre y la dirección del depositario. El acuerdo incluirá la fecha de las instrucciones. En el acuerdo deberá incluirse una lista de los artículos o documentos depositados o que vayan a depositarse en poder del depositario. Las condiciones para la entrega de la propiedad del depósito en garantía deben incluirse en el acuerdo. Además, las disposiciones por defecto también se pueden incluir en un acuerdo de depósito en garantía. Una buena idea es incluir una cláusula de arbitraje más una cláusula de honorarios de abogados. Vea nuestros artículos sobre la Cláusula de Prueba de Fuego. No se puede invocar un depósito en garantía sin el consentimiento de todos los principales del acuerdo. Además, también se pueden incluir disposiciones de indemnización en el acuerdo. Algunos acuerdos incluyen la aceptación por un depositario.
Los principales deberes de un depositario que se encuentran en la mayoría de los estados son:
- El depositario revelará a las partes toda la información que sea necesaria para evitar una pérdida para la parte. Lane v. Oustalet, 873 So. 2d 92, 96 (Miss. 2004).
- Un depositario puede mantener la propiedad en custodia hasta que se cumplan las condiciones. Luego debe entregar la propiedad al concesionario. Jackson v. Jackson, 67 Ore. 44, 52 (O. 1913).
- Cuando se cumple la condición prescrita, el depositario está obligado a entregar la propiedad al concesionario. Sin embargo, debe volver a entregar la propiedad al otorgante, cuando no se cumpla la condición. Howlin c. Castro, 136 Cal. 605 (Cal. 1902).
La regla general es que un depositario debe actuar de acuerdo con los términos del acuerdo. En caso de incumplimiento de una instrucción que se ha contratado para cumplir o de una promesa implícita derivada del acuerdo, la parte perjudicada adquiere una causa de acción por incumplimiento del contrato. Además, cuando un depositario actúa de manera negligente, normalmente será responsable de la pérdida ocasionada por el incumplimiento del deber.
Sin embargo, el titular de un depósito en garantía no tiene el deber general de vigilar los asuntos de sus depositantes. El deber del depositario se limita al fiel cumplimiento de las instrucciones. Schaefer v. Manufacturers Bank, 104 Cal. App. 3d 70, 77 (Cal. App. 2d Dist. 1 980).
Aunque un agente de depósito en garantía es responsable por negligencia al no cumplir con sus obligaciones de acuerdo con el acuerdo de depósito en garantía, no tiene obligaciones ni obligaciones con las partes hasta que se haga un depósito con él o ella.
Aunque las disposiciones exculpatorias que eximen al oficial de custodia de responsabilidad no gozan de un favor especial en la ley, tales disposiciones pueden incluirse en un fideicomiso. Sin embargo, no son eficaces en cuanto a los quebrantamientos de confianza cometidos de mala fe o intencionalmente o con indiferencia temeraria hacia los intereses del beneficiario. Axelrod c. Giambalvo, 129 Ill. App. 3d 512, 517 (Ill. App. Tomografía. 1st Dist. 1984).
Incumplimiento de fideicomiso:
Los fideicomisos se usan más comúnmente en el contexto de bienes raíces. Las empresas de custodia también se utilizan en la transferencia de propiedades personales y comerciales de alto valor, como sitios web y negocios, y en la finalización de subastas remotas de persona a persona. Generalmente, una vez que se hace un acuerdo de depósito en garantía, un corredor establece una cuenta de depósito en garantía bajo las disposiciones de la ley de licencia con el propósito de mantener fondos en nombre del principal del corredor o de alguna otra persona hasta la consumación o terminación de la transacción. En bienes raíces, la cuenta a menudo se mantiene principalmente para pagar obligaciones como impuestos sobre la propiedad y primas de seguros.
Cuando se cumplen las condiciones del acuerdo de custodia y el depositario no entrega o se niega a entregar el elemento en custodia, el recurso, ya sea de derecho o de equidad, recae contra el depositario y no contra el depositante. Sin embargo, la otra parte en el depósito en garantía puede unirse como demandado con el depositario cuando el incumplimiento de esa parte con las condiciones de depósito en garantía requeridas causó que el depositario se negara a actuar, o esa parte reivindica derechos sobre la propiedad en garantía que afectan adversamente los derechos del demandante en ella. Vea nuestro artículo sobre Litigios estadounidenses.
No obstante, todas las partes y el depositario podrán interponer un recurso cuando sea necesario para obtener una reparación completa. Por ejemplo, los compradores en virtud de un contrato de venta de terrenos son partes indispensables en una acción de un vendedor y un corredor de bienes raíces para recuperar la fianza del agente de custodia, cuando el vendedor y el corredor no tendrían derecho a una división de la fianza hasta que se estableciera que los compradores estaban en mora.
Cuando el depositario entrega indebidamente el objeto de la garantía bloqueada a un tercero, la persona con derecho a la propiedad puede entablar una acción contra el tercero sin unirse al titular de la garantía bloqueada o al depositante. Ley v. Garantía de título & Trust Co., Calibre 91. App. 621 (Cal. App. 1928).
Cuando el depositante trata indebidamente con la propiedad después de que se deposita en el depósito en garantía, la otra parte en el acuerdo, no el depositario, es la parte adecuada para iniciar una acción. Por ejemplo, en Gunby v. Hayden, 181 Mo. App. 449 (Mo. Tomografía. App. 1914), el propietario firmó un contrato por escrito con un individuo por el que ambas partes acordaron intercambiar tierras. Ambos entregaron un cheque al titular del depósito en garantía en consideración del contrato. El dinero representado por los cheques solo se entregaba al propietario cuando se aprobaban las escrituras. El propietario y la persona celebraron un nuevo contrato en lugar del contrato anterior. El propietario le dijo al tenedor del fideicomiso que las escrituras pasaron y que liberara el dinero. Antes de que el titular del fideicomiso liberara el dinero, el propietario y el individuo colocaron la suspensión de pagos en los cheques. El titular del fideicomiso presentó una petición de tres cargos contra el propietario para recuperar el valor del cheque del propietario y las tarifas de protesta. El tribunal de primera instancia dictó sentencia en nombre del propietario y el titular del depósito en garantía apeló. El tribunal confirmó la decisión del tribunal de primera instancia. El tribunal sostuvo que el titular del depósito en garantía no hizo nada para causarle responsabilidad, pero el acto ilícito del propietario al detener el pago del cheque puede haber hecho que el propietario sea responsable ante el individuo. La petición del titular del fideicomiso no estableció una causa de acción. No recibió ni perdió dinero. No se demostró el derecho de recuperación que tenía.
Conclusión:
El propósito subyacente de un depósito en garantía es establecer un repositorio de dinero o activos que los mantendrá en custodia hasta que ocurran los eventos acordados por las partes contratantes del depósito en garantía. A menudo se trata de bienes raíces, pero no se limita a ese tipo de transacción ni se limita a los titulares de custodia con licencia, menos la ley estatal o federal involucrada. De hecho, el depósito en garantía más simple es simplemente pedirle a un amigo que mantenga la apuesta cuando dos personas están apostando por el resultado de un evento.
Solo cuando se trata de bienes raíces o valores, las reglas mucho más complejas impuestas por el gobierno se activan. Sin embargo, el papel del titular del depósito en garantía invariablemente implicaba un conjunto contractual de instrucciones y un deber fiduciario, algo que debe tener en cuenta si alguna vez se le pide que actúe como depósito en garantía.