En los últimos años, un número creciente de prestatarios con préstamos respaldados por la Administración Federal de la Vivienda han estado refinanciando sus hipotecas para extraer efectivo, una tendencia que algunos han llamado preocupante y riesgosa.
Ahora, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano está tomando medidas para frenar la prevalencia de refinanciaciones de retiro de efectivo, anunciando el jueves que está reduciendo los requisitos de préstamo a valor en retiros de 85% a 80%.
En efecto, la nueva regla limitará el número de personas que califican para un refinanciamiento para extraer parte de la plusvalía de su vivienda en efectivo. La FHA dijo que el cambio mitigará su riesgo y preservará el patrimonio inmobiliario de los prestatarios de la FHA.
La agencia también dijo que el cambio, que será efectivo para préstamos con números de caso asignados a partir del 1 de septiembre de 2019, alinea las reglas de LTV máximo de la FHA con las que defienden Fannie Mae y Freddie Mac.
Esta es la primera vez en una década que la agencia ha cambiado los requisitos de LTV para los retiros de efectivo de la FHA.
En una carta de acreedor hipotecario anunciando el cambio, HUD dijo que ajustó por última vez los requisitos de LTV en 2009 del 95% al 85% después de un rápido aumento en las salidas de efectivo a lo largo de la década de 2000 llevó a un aumento en las ejecuciones hipotecarias.
En los años siguientes, el volumen de retiros de efectivo cayó, alcanzando un mínimo en 2013, dijo HUD. Pero ahora, el volumen está subiendo de nuevo, aumentando un 250% de 2013 a 2018.
En su Informe anual al Congreso emitido el otoño pasado, la FHA dijo que las refinanciaciones de efectivo representaban el 64% de todas las transacciones de refinanciación aseguradas por la FHA, un aumento de casi el 39% con respecto al año anterior. Atribuyó la tendencia a las ganancias en los precios de las viviendas y la disminución de otras formas de actividad de refinanciamiento.
En una llamada con los periodistas tras la publicación del informe, el comisionado de la FHA, Brian Montgomery, señaló que el volumen de refinanciación de efectivo estaba creciendo «astronómicamente».»
«Un aumento en las salidas de efectivo representa un riesgo potencial futuro para nosotros, pero también desafía a los inquilinos principales de la misión respaldada por los contribuyentes de la FHA», dijo Montgomery.
La situación llevó al Instituto Urbano a advertir poco después de que, debido al riesgo que conlleva, «esta tendencia merece ser observada.»
Aparentemente, la FHA ha estado observando, y se sintió que ahora era el momento de actuar.
La agencia declaró en su carta de acreedor hipotecario que sentía que una reducción de LTV era «una medida prudente» que «fortalecería la posición de capital de las refinanciaciones de efectivo y reduciría la gravedad de las pérdidas en caso de incumplimiento, se adelantaría a cualquier posible cambio futuro en el mercado de la vivienda y apoyaría mejor la misión de la FHA de proporcionar acceso a la propiedad de vivienda sostenible que genera plusvalía».»
«Estamos dando otro paso importante para apoyar la propiedad de vivienda sostenible que genera riqueza para las familias», dijo Montgomery en un comunicado de prensa sobre el cambio de LTV. «Esta es una medida prudente para asegurarnos de que protegemos y preservamos a los prestatarios con plusvalía de la vivienda que están construyendo para sus futuros y protegemos contra las pérdidas de contribuyentes del programa de la FHA.”