Los elementos básicos de una inversión son entradas de efectivo, salidas, sincronización de los flujos de efectivo y riesgo. La capacidad de analizar estos elementos es clave en la prestación de servicios a los inversores en bienes raíces comerciales.
Las entradas y salidas de efectivo son el dinero que se deposita o se recibe de la propiedad, incluidos el costo de compra original y los ingresos por venta durante toda la vida útil de la inversión. Un ejemplo de este tipo de inversión es un fondo inmobiliario.
Las entradas de efectivo incluyen lo siguiente:
- Alquiler
- Recuperación de gastos operativos
- Tarifas: Estacionamiento,venta, servicios, etc.
- Ganancias de la venta
- Beneficios fiscales
- Depreciación
- Créditos fiscales (por ejemplo, históricos)
Las salidas de efectivo incluyen:
- Inversión inicial (pago inicial)
- Todos los gastos de operación e impuestos
- Servicio de la deuda (pago hipotecario)
- Gastos de capital y costos de arrendamiento del inquilino
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Es importante conocer el calendario de entradas y salidas de efectivo para proyectar períodos de flujos de efectivo positivos y negativos. El riesgo depende de las condiciones del mercado, de los inquilinos actuales y de la probabilidad de que renueven sus contratos de arrendamiento año tras año. Es importante poder predecir la probabilidad de que los flujos de entrada y salida de efectivo se encuentren en las cantidades previstas, cuál es la probabilidad de que el momento en que se produzcan sea el previsto, y cuál es la probabilidad de que haya flujos de efectivo inesperados, y en qué cantidades podrían ocurrir.
El valor total de la propiedad comercial en los Estados Unidos fue de aproximadamente 6 6 billones en 2018. La fortaleza relativa del mercado se mide por el Índice de Bienes Raíces Comerciales de los Estados Unidos, que se compone de ocho impulsores económicos y se calcula semanalmente,
De acuerdo con Real Capital Analytics, una firma de investigación de bienes raíces de Nueva York, más de $160 mil millones de propiedades comerciales en los Estados Unidos están ahora en mora, ejecución hipotecaria o bancarrota. En Europa, se espera que aproximadamente la mitad de los 960 mil millones de euros de deuda respaldados por bienes raíces comerciales europeos requieran refinanciación en los próximos tres años, según PropertyMall, un proveedor de noticias de propiedades comerciales con sede en el Reino Unido, PropertyMall. Además, las condiciones económicas que rodean las subidas futuras de los tipos de interés, que podrían ejercer una nueva presión sobre las valoraciones, complicar la refinanciación de los préstamos e impedir el servicio de la deuda, podrían causar importantes trastornos en los mercados inmobiliarios comerciales.
Sin embargo, la contribución a la economía europea en 2012 puede estimarse en alrededor de 285 000 millones de euros según EPRA e INREV, sin mencionar los beneficios sociales de un sector inmobiliario eficiente. Se estima que la propiedad comercial es responsable de asegurar alrededor de 4 millones de puestos de trabajo en toda Europa.