Un contrato de alquiler, o arrendamiento, es el contrato que define términos como el precio pagado, las multas por pagos atrasados, la duración del alquiler o arrendamiento y la cantidad de aviso requerido antes de que el propietario o el inquilino cancele el acuerdo. En general, las responsabilidades se dan de la siguiente manera: el propietario es responsable de hacer reparaciones y realizar el mantenimiento de la propiedad, y el inquilino es responsable de mantener la propiedad limpia y segura.
Muchos propietarios contratan a una empresa de administración de propiedades para que se encargue de todos los detalles del alquiler de su propiedad a un inquilino. Por lo general, esto incluye anunciar la propiedad y mostrarla a posibles inquilinos, negociar y preparar los contratos de arrendamiento o licencia por escrito, y luego, una vez alquilada, cobrar el alquiler del inquilino y realizar las reparaciones necesarias.
Estados UnidosEditar
En los Estados Unidos, las disputas entre propietarios de viviendas e inquilinos se rigen principalmente por la ley estatal (no por la ley federal) con respecto a la propiedad y los contratos. La ley estatal y, en algunos lugares, la ley de la ciudad o la ley del condado, establece los requisitos para el desalojo de un inquilino. Por lo general, hay un número limitado de razones por las cuales un propietario o casera puede desalojar a su inquilino antes de la expiración del contrato de arrendamiento, aunque al final del plazo del contrato de arrendamiento, la relación de alquiler generalmente se puede terminar sin dar ninguna razón. Algunas ciudades, condados y Estados tienen leyes que establecen el alquiler máximo que un propietario puede cobrar, conocido como control de alquiler o regulación de alquiler, y el desalojo relacionado. También existe una garantía implícita de habitabilidad, por la que un propietario debe mantener una vivienda segura, decente y habitable, que cumpla con los requisitos mínimos de seguridad, como detectores de humo y una puerta con cerradura. Las disputas más comunes son el resultado de la falta de servicios del propietario o de la falta de pago del alquiler del inquilino, lo primero también puede conducir a lo segundo. La retención del alquiler es una causa justificable para el desalojo, como a menudo se explica en el contrato de arrendamiento.
Canadaeditar
En Canadá, las disputas entre propietarios de viviendas e inquilinos se rigen principalmente por la ley provincial (no por la ley federal) con respecto a la propiedad y los contratos. La ley provincial establece los requisitos para el desalojo de un inquilino. Por lo general, hay un número limitado de razones por las que un propietario puede desalojar a un inquilino. Algunas provincias tienen leyes que establecen el alquiler máximo que un propietario puede cobrar, conocido como control de alquiler o regulación de alquiler, y el desalojo relacionado. También hay una garantía implícita de habitabilidad, por la que un propietario debe mantener una vivienda segura, decente y habitable, que cumpla con los requisitos mínimos de seguridad.
Reino UnidoEditar
Mercado de alquiler residencial (arrendamientos)
El alquiler en el sector privado se rige en gran medida por muchas de las Leyes de Propietarios e Inquilinos, en particular la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1985, que establece normas mínimas mínimas en los derechos de los inquilinos contra sus propietarios. Otro estatuto clave es la Ley de vivienda de 2004. Los alquileres pueden aumentarse libremente al final de un período habitual de seis meses, previo aviso al inquilino. Una Orden de Posesión bajo el tipo más común, el Arrendamiento Abreviado Asegurado (AST, por sus siglas en inglés) generalmente se puede obtener después de ocho semanas/dos meses de alquiler sin pagar, y a discreción del tribunal después de entregar al inquilino un aviso de la Sección 8 (según la Ley de Vivienda de 1988 en su forma enmendada) por un período menor para todos los alquileres asegurados, y por otros motivos que se remiten a la propiedad del propietario. Si el arrendamiento es un AST, cualquier orden de posesión no entrará en vigor hasta que hayan pasado seis meses en el arrendamiento inicial. Un arrendamiento de una persona que ha estado en la ocupación desde antes del 15 de enero de 1989 por lo general, si no una abreviatura desde el principio después de su creación a partir de 1980, puede ser un «arrendamiento regulado» con muchos más derechos, especialmente en virtud de la Ley de Alquileres de 1977 y la Ley de Protección contra el Desalojo de 1977, introducida por el Tercer ministerio Wilson.
Cada casa en ocupación múltiple, una unidad que la ley no considera como una sola casa con más de tres inquilinos, está sujeta a regulaciones mejoradas, incluida la Ley de Vivienda de 2004. En algunas autoridades locales siempre se requiere una licencia emitida por el consejo para ser propietario de una unidad de este tipo (en otras, limitada a los ejemplos legales más grandes).
Arrendatario residencialeditar
Los arrendamientos por encima de un par de años normalmente se denominan arrendamientos y tienden a ser largos; si más de 7 años se debe registrar una nueva propiedad arrendada. Estos se rigen por algunas de las reglas anteriores y son, en ejemplos más largos, deliberadamente más similares a la propiedad total que los alquileres, en general. Rara vez requieren un alquiler de tierra considerable. La ley no ha regulado los elevados cargos por rotura/reventa ni impide la venta de casas arrendadas; en la década de 2010, algunas de estas propuestas han sido ampliamente consultadas y se están redactando. En términos generales, la legislación permite que estos arrendatarios (inquilinos) se agrupen para obtener el Derecho a Administrar y el derecho a comprar los intereses del propietario (para otorgar derechos de voto colectivamente). Les permite ampliar individualmente sus contratos de arrendamiento por una suma nueva y más pequeña («prima»), que, si los inquilinos tienen derecho de voto, normalmente no se exigirá/recomendará cada 15-35 años. Los requisitos y formularios de notificación tienden a ser estrictos. En ejemplos más pequeños, el inquilino, dependiendo de una división matemática simple del edificio, puede ser capaz de conceder derechos de voto individualmente. El Estatuto de 1925 implica en casi todos los arrendamientos (arrendamientos a bajo alquiler y con una prima (multa, suma inicial grande)) de propiedad que pueden venderse (por el arrendatario, asignado); reducir cualquier restricción a una en la que el propietario pueda aplicar una norma que sea una investigación de antecedentes «razonable», sin causar demoras importantes. Esto se conoce a menudo como el»pacto calificado estatutario sobre cesión/enajenación».
En el dominio decreciente general de la vivienda social, excepcionalmente, los arrendatarios adquieren ampliamente con el tiempo el Derecho a Comprar por un descuento fijo sobre el precio de mercado de la vivienda.
Arrendamientos y arrendamientos comerciales
En la propiedad comercial, gran parte del derecho, especialmente en lo que respecta a controversias y responsabilidades básicas, se basa en la libertad contractual del common law, incluidos los términos implícitos de decisiones precedentes de amplia jurisprudencia, como el significado de «reparación buena y sustancial». Los principios implícitos incluyen la «no derogación de la subvención»y el » disfrute tranquilo». Todos los negocios que son inquilinos (arrendatarios) deben decidir si contratan dentro o fuera de la Parte II de la Ley de Propietarios e Inquilinos de 1954, que les da «seguridad de tenencia comercial». Si no, generalmente se aplica por defecto. Esta «seguridad de tenencia» está expresamente sujeta a razones comunes y mecanismos asociados para que un propietario recupere el local. Si un propietario está vendiendo un bloque y un inquilino calificado ocupa más del 50%, se le debe dar al inquilino el derecho de preferencia al precio de venta para comprar el bloque. Al igual que en la mayoría de las jurisdicciones, la ley sobre el cumplimiento riguroso de los términos de arrendamiento en subarrendamiento y asignación ilegales se puede hacer cumplir estrictamente, lo que resulta en pérdida financiera y de locales si se rompe. La falta de pago de una demanda de alquiler, a diferencia de la residencial, puede resultar en la recuperación de la posesión directa del propietario («reingreso pacífico») a través del derecho del propietario comercial al uso de desalojos de «autoayuda». Se ha prohibido la toma de los bienes de un inquilino sin una orden judicial (que emane de una orden judicial o de una demanda de impuestos pendiente) (angustia).