vuokralaisesta luopuminen on tilanne, jossa vuokralainen jättää kiinteistön ennen vuokrasuhteen päättymistä ja ilmoittamatta siitä vuokranantajalle.
termillä ”luopuminen” on myös laajempi oikeudellinen merkitys: laillisen oikeuden vapaaehtoinen luovuttaminen. Jos kyseessä on vuokrasopimus, vuokralainen luopuisi laillisesta omaisuudestaan.
yleensä vuokrasopimuksessa määrätään, että vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle, jos hän on poissa yli kaksi viikkoa, mutta tällä sopimusrikkomuksella on vähemmän juridista merkitystä kuin määräyksillä, joilla vuokralaisia suojellaan epäoikeudenmukaisilta häädöiltä (the Protection from häätö Act 1977).
miksi se on ongelmallista vuokranantajille?
vaikka vuokralainen on saattanut poistua asunnosta eikä maksa enää vuokraa, hän on silti laillinen asukas.
vuokranantaja ei voi lopettaa vuokrasuhdetta ja antaa kiinteistöä uudelleen ilman omistusmääräystä, jonka saaminen vie aikaa ja vaatii kunnollisen todisteen siitä, että hän on lähtenyt. Vuokralaisoikeudet tarkoittavat sitä, että vuokranantajat eivät voi edes välittömästi tulla kiinteistöön tarkistamaan, että se on hylätty, paitsi poikkeustilanteissa (kuvattu alla).
mahdollisen vuokratulojen menetyksen lisäksi kiinteistövakuuttajat perivät usein korkeampia vakuutusmaksuja, jos kiinteistö jää tyhjilleen yli kahdeksi viikoksi. Hylätty kiinteistö voi myös joutua alttiiksi ilkivallalle tai talonvaltaajille.
vuokralaiset saattavat jättää omaisuutensa taakseen, ja niiden käsittely voi olla hankalaa. Käsittelemme tätä artikkelin lopussa.
onko vuokralainen todella luopunut kiinteistöstä?
voi olla vaikea sanoa, onko vuokralainen todella luopunut kiinteistöstä: sen ulkonäkö ei ole todiste, ja vuokralainen voi vain olla ulkona joka kerta, kun vuokranantaja käy. Tilapäinen heitteillejättö voi johtua lieventävistä seikoista, kuten vuokralaisen joutumisesta sairaalahoitoon, osallistumisesta perheen sairauteen tai laillisesta huostaanotosta.
vuokranantajat voivat ryhtyä varotoimenpiteisiin sen tunnistamiseksi ja hoitamiseksi – tekemällä säännöllisiä kiinteistötarkastuksia vuokralaisen luvalla vuokrasopimuksen alkaessa tai vaatimalla säännöllistä siivouspalvelua. Tällaiset ehdot olisi sisällytettävä asianmukaiseen sopimukseen.
tarkista, onko kiinteistö hylätty
vuokranantajana, jos arvelet, että kiinteistö on hylätty, kannattaa ensin yrittää ottaa yhteyttä vuokralaiseen. Pyydä vuokralaiselta kirjallinen vahvistus siitä, että he palauttavat kiinteistön sinulle ja palauttavat avaimet. Kun olet saanut tämän vahvistuksen, voit mennä kiinteistöön välittömästi.
Jos et toistuvien yritysten jälkeen saa vuokralaista kiinni, voit tutkia asiaa tarkemmin. Kiinteistö voidaan katsoa hylätyksi vain, jos vuokra on myöhässä ja on perusteltu syy olettaa, että se on hylätty.
seuraavat ovat siitä selviä ja hyväksyttyjä tunnuslukuja:
- vuokranmaksun laiminlyönti,
- kiinteistön avaimet on jätetty ja
- vuokralaisen omaisuus on viety pois kiinteistöstä.
Jos sinulla ei ole selviä viitteitä heitteillejätöstä, kokeile tarkistaa naapureilta – heillä voi olla käsitys siitä, milloin vuokralainen on viimeksi ollut paikalla tai ovatko he vieneet omaisuutensa. Kirjatkaa todistajanlausunnot, sillä ne auttavat teitä saamaan oikeuden päätöksen. Voit myös yrittää ottaa yhteyttä vuokralaisen sukulaisiin tai ystäviin selvittääksesi heidän olinpaikkansa. Vuokralaisen ja lähiomaisen yhteystiedot kannattaa kerätä ennen sen alkamista, vuokralaisten seulonnan yhteydessä ja vuokrasopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä.
milloin vuokranantaja voi tulla kiinteistöön ilman omistusmääräystä?
vaikka kiinteistö olisi selvästi hylätty, vuokralainen on edelleen laillisesti hallussa. Et voi tässä vaiheessa rikkoa heidän oikeuttaan yksityisyyteen ja ”hiljaiseen nautintoon” menemällä kiinteistöön ilman heidän lupaansa, paitsi hätätilanteessa, suojellakseen omaisuutta, ympäristöä tai ihmisiä. Esimerkiksi jos:
näissä skenaarioissa kannattaa hankkia riippumaton todistaja mukaan ja kirjaamaan olosuhteet kirjoitan.
uudelleen vuokraaminen nopeammin
joissakin tapauksissa, joissa vuokrasopimus on selvästi hylätty, voi olla aiheellista ryhtyä toimenpiteisiin kiinteistön uudelleenvuokraamiseksi ennen omistusmääräyksen saamista. Tämä voi tarkoittaa lukkojen vaihtamista ja vuokralaisen jälkeensä jättämän omaisuuden käsittelyä. Vuokralaisella on kuitenkin edelleen laillinen oikeus palata ja ottaa asunto vastaan.
sinua voidaan syyttää laittomasta häädöstä (rikos) ja vuokrasopimuksen rikkomisesta (siviilirikos), jos toimesi estävät sen. On suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen ennen kuin teet mitään, mikä asettaa sinut lailliseen vaaraan.
jos astut sisään kiinteistöön ja vaihdat lukot, sinun tulee noudattaa seuraavia varotoimia:
- on riippumaton todistaja, joka voi vahvistaa tilanteen kirjallisesti
- jätä oveen luopumisilmoitus, jossa on vuokralaisen yhteystiedot, jotta hän pääsee takaisin sisään
luopumisilmoitukseen tulee liittää seuraavat tiedot:
- ilmoitus uskosta, että vuokrasopimus on hylätty, sekä epäillyn luopumisen päivämäärä
- vuokranantajan täydellinen nimi ja yhteystiedot
- vuokralaisen täydellinen nimi ja kiinteistön osoite
- tiedustelu vuokralaisen olinpaikasta kaikilta asiasta mahdollisesti tietäviltä
- päivämäärä, jolloin vuokrasuhteen oletetaan luovuttaneen, ellei vuokralainen ota yhteyttä vuokranantajaan
- suositus, että vuokralainen pyytää neuvoa heidän vuokrasopimuksestaan
- ilmoituksen mahdollisten todistajien nimet
takaisin saaminen omaisuudesta
saadakseen laillisesti takaisin vuokralaisten hylkäämän kiinteistön, on vuokranantajan haettava oikeuden määräys. Prosessi ja häädön perusteet vaihtelevat maittain Britanniassa.
yleensä vuokranantajien on annettava pykälä 21 tai pykälä 8, ennen kuin häätömenettely voidaan aloittaa. Pykälän 8 ilmoitus on todennäköisesti merkityksellinen luopumistapauksessa, koska sitä sovelletaan silloin, kun vuokralaisia häädetään oikeudellisista syistä, kuten vuokrasopimuksen ehtojen rikkomisesta.
Jos ei ole selvää, onko vuokralainen luopunut kiinteistöstä vai ei, on parasta käyttää pykälää 21, koska vuokranantajien ei tarvitse ilmoittaa syytä ilmoituksen antamiseen, eikä heitä voida syyttää laittomasta häädöstä.
voi myös olla, että tämä reitti tarjoaa nopeamman ja suoraviivaisemman ratkaisun, koska se vaatii vähemmän tuomioistuimen päätöksentekoa. Vuokralaisten suojelemiseksi on kuitenkin olemassa tiettyjä ehtoja, joiden on täytyttävä pykälän 21 mukaisen ilmoituksen osalta, kuten kahden kuukauden irtisanomisaika ja vuokrasuhteen alkamisesta alkava neljän kuukauden määräaika, jolloin tällaista ilmoitusta ei voida käyttää.
hylätyt tavarat
kun vuokralaiset jättävät kiinteistön, he jättävät usein omaisuutensa jälkeensä. Tällaisista hylätyistä tavaroista on haittaa vuokranantajille, mutta vuokralaisten omaisuudesta on lain mukaan pidettävä huolta, kunnes se palautetaan omistajalleen tai siitä luovutaan laillisesti. Vuokranantaja on vastuussa vuokralaisten tavaroille aiheuttamistaan vahingoista, aivan kuten vuokralaiset ovat kiinteistölle.
hylättyjen tavaroiden pelkkä myyminen tai hävittäminen ilman, että ryhdytään asianmukaisiin toimenpiteisiin niiden palauttamiseksi omistajalleen, on vuoden 1977 vahingonkorvauslain (vahingonkorvauslaki) mukainen siviilioikeudellinen rikos. Tällainen ” tavaroiden luvaton häiritseminen sisältää tavaroiden myymisen, käytön tai vahingon aiheuttamisen sallimisen. Jos näin käy, vuokralainen voi nostaa kanteen vuokranantajaa vastaan, mikä voi olla kallista ja aikaa vievää. Tällaiset vaateet rajoittuvat omaisuuden jälleenmyyntiarvoon, eivät korvauskustannuksiin.
vuokranantaja ei voi laillisesti takavarikoida tai pidättää tavaroita vuokralaisen velkojen sijasta. Ainoa tapa, jolla vuokralaisten tavaroita voidaan laillisesti käyttää vuokralaisen velkojen kuittaamiseen, on tuomioistuinten kautta: turvaamalla hallussapitomääräys tai erillinen rahatuomio tavarat voidaan takavarikoida tuomioistuimen ulosottomiesten toimesta, mutta vain arvokkaat tavarat otetaan.
hyvässä vuokrasopimuksessa määritellään yleensä menettelyt hylätyn tavaran käsittelemiseksi, mutta tällöin on noudatettava vuoden 1999 Kuluttajasopimusasetusten kohtuuttomia ehtoja, ja on suositeltavaa antaa myös ilmoitus tavaroiden noutamisesta.
vuokranantajien, jotka haluavat hävittää hylätyt tavarat, tulee tehdä seuraavat toimenpiteet:
-
antaa perintäilmoitus ja ilmoitus aikomuksesta myydä tavaroita, jolloin irtisanomisaika on kohtuullinen (yleensä 28 päivää). Jos vuokralainen ei ole tavoitettavissa, ilmoitus tulee ilmoittaa tai julkaista.
-
hakevat todisteita siitä, että tavara on todellisuudessa hylätty. Tämä tarkoittaa kirjallista todistusaineistoa vuokralaiselta, jos mahdollista. Muista, että jos vuokralainen on jättänyt tavaroita jälkeensä, sitä voidaan pitää todisteena siitä, että vuokralainen aikoo palata eikä ole todellisuudessa luopunut kiinteistöstä.
-
kerää todisteet siitä, että tavaroiden hävittäminen on järkevää. Esimerkiksi, että tavarat olivat vähäarvoisia tai arvottomia tai ne olivat helposti pilaantuvia. Valokuvat ja inventaario ovat suositeltavia. Vuokranantajien tulee myös osoittaa, että he ovat yrittäneet ottaa yhteyttä vuokralaiseen ja odottaneet kohtuullisen ajan ennen tavaroiden hävittämistä.
-
pidä tavara vähintään kolme kuukautta, jos vuokralainen on velkaa vuokranantajalle ennen irtisanomista.
vuokranantajat voivat myydä tavaroita ja käyttää tuotot korvaamaan tavaroiden varastoinnista, poistamisesta tai myynnistä aiheutuvia kohtuullisia kustannuksia. Vuokranantajien odotetaan yrittävän pitää kustannukset alhaalla ja palauttavan mahdolliset ylijäämät vuokralaiselle.