Selon le code de zonage de New York, un bâtiment à usage mixte est un bâtiment à usage résidentiel et un autre usage, par exemple un immeuble résidentiel avec un espace commercial au premier étage.
En tant qu’architecte, je reçois beaucoup de clients qui sont confus sur la façon de déterminer la surface de plancher constructible selon le zonage de New York pour la conception de bâtiments à usage mixte. Dans cet article, nous allons examiner comment la zone de zonage fonctionne pour la conception de bâtiments à usage mixte.
Conception de bâtiments à usage mixte
Tout d’abord. Qu’est-ce qu’un bâtiment à usage mixte?
Un bâtiment à usage mixte est un bâtiment dont plus d’une utilisation englobe au moins deux des utilisations suivantes : résidentiel, commercial, installation communautaire et fabrication de minerai. Lorsque 2 ou plus d’entre eux sont combinés dans un bâtiment, vous avez un bâtiment à usage mixte.
Utilisations du zonage de New York:
Il existe 4 utilisations de base pour les bâtiments à New York:
- Résidentiel
- Les districts de zonage résidentiel commencent par un R
- Commercial
- Les districts de zonage commercial commencent par un C
- Les districts de fabrication commencent par un M
- Il n’y a pas de districts de zonage d’installation communautaire à New York la plupart des districts de zonage permettront l’utilisation d’Installations communautaires.
Fabrication
Installation communautaire
Développements à usage mixte
Il existe de nombreuses conditions de zonage différentes qui permettraient un développement à usage mixte. Voici quelques exemples où vous pourriez être en mesure de mettre 2 utilisations différentes dans un bâtiment.
Zonage Résidentiel avec Installation Communautaire
À New York, tous les Districts de Zonage Résidentiel permettront l’utilisation d’Installations communautaires. Des exemples d’installation communautaire seraient les bâtiments religieux, les centres communautaires, les hôpitaux, les écoles, etc. Il est permis de créer un bâtiment à usage mixte avec des installations résidentielles et communautaires.
Le Zonage résidentiel avec Superposition commerciale
Le Zonage commercial n’est autorisé dans les zones résidentielles que s’il s’agit de zones résidentielles avec Superposition commerciale. Un exemple courant, dans ce cas, serait un espace commercial au rez-de-chaussée avec des appartements au-dessus.
Zonage Commercial Avec Équivalent Résidentiel
La plupart des zones commerciales ont des zones résidentielles équivalentes. Un équivalent résidentiel en zonage commercial signifie que vous avez la possibilité de faire du résidentiel dans la zone commerciale. Il y aura une zone résidentielle assignée comme équivalent au quartier commercial. Dans ce cas, vous pouvez créer un bâtiment à usage mixte. Un exemple serait un bâtiment avec des bureaux et des logements dans un seul bâtiment. un autre exemple serait l’hôtel et résidentiel dans un seul bâtiment. Les hôtels sont des zones commerciales et non résidentielles.
Zonage commercial avec Installation communautaire
À New York, la plupart des districts commerciaux permettront l’utilisation d’installations communautaires. Il est permis de construire un bâtiment à usage mixte avec des installations commerciales et communautaires.
Districts de fabrication appariés
Certains districts de fabrication ont ce qu’on appelle un district apparié. le quartier jumelé est un quartier résidentiel où la réglementation s’applique à la fois au secteur résidentiel et au secteur manufacturier. ces quartiers permettent des bâtiments à usage mixte pour promouvoir les résidences dans les districts manufacturiers. vous pouvez en voir des exemples à Long Island City où il y a beaucoup d’utilisation résidentielle dans la fabrication de zones zonées.
Utilisation commerciale dans les districts de fabrication
La plupart des districts de fabrication autoriseront une utilisation commerciale. Vous pourriez si vous vouliez construire un bâtiment de fabrication avec une utilisation commerciale.
Dans les Bâtiments À usage mixte À usage commercial
L’article 32-422 du code de zonage interdit l’utilisation commerciale au-dessus de l’utilisation d’installations résidentielles ou communautaires. Ou au même étage sauf au rez-de-chaussée.
Rapport de surface de plancher de Conception de bâtiment à usage mixte = FAR
Le rapport de surface de plancher (FAR) est une proportion qui détermine le nombre de pieds carrés de votre bâtiment. Vous multipliez la superficie du terrain par le ratio de surface au sol, ce qui vous donne la superficie totale autorisée pour le développement du bâtiment. Par exemple, si un terrain de 10 000 pieds carrés a un FAR de 2, vous pouvez construire un bâtiment de 20 000 pieds carrés sur la propriété.
Rapport de surface de plancher pour différentes utilisations
Il arrive souvent qu’une propriété ait plus d’une utilisation que chaque utilisation ait un rapport de surface de plancher différent. Lorsque c’est le cas, vous n’ajoutez pas les différents FARS ensemble. C’est une idée fausse commune que j’entends beaucoup de gens. La superficie totale du bâtiment sera régie par le plus grand de tous les FARS disponibles. Les autres FARS disponibles dicteront l’étendue de chaque utilisation individuelle.
Exemples de calcul FAR:
Si j’ai une propriété dans un quartier de zonage C6-6, je pourrais construire un immeuble à usage mixte commercial et résidentiel.
Le FAR commercial est de 15
L’équivalent Résidentiel est R10 avec un FAR résidentiel de 10
En savoir plus sur le ratio de surface de plancher dans un autre article que nous avons écrit.
Supposons pour cet exemple que la propriété est de 100 pieds sur 100 pieds avec une superficie totale de 10 000 pieds carrés.
Dans ce cas, nous pourrions avoir plusieurs options.
Options de construction à usage unique
Option commerciale
Nous pourrions construire un bâtiment entièrement commercial.
Superficie du terrain X Zone commerciale = Superficie à construire
10 000 x 15 = 150 000 pieds carrés
Vous pourriez construire un bâtiment commercial de 150 000 pieds carrés.
Option résidentielle
Et si vous vouliez seulement construire un immeuble résidentiel.
Zone du lot X Zone résidentielle =Zone constructible
10 000 x 10 = 100 000 pieds carrés
Dans cette option, vous pouvez construire un immeuble résidentiel de 100 000 pieds carrés. Pour votre information, dans cette option, vous pourriez avoir un bonus pour le logement inclusif, mais je ne m’en mêle pas ici. J’essaie de rester au point des calculs lointains pour les bâtiments à usage mixte.
Nos 2 premiers exemples où les bâtiments à usage non mixte ne sont pas réellement utilisés, je les ai juste utilisés pour illustrer de simples calculs lointains. comment calculons-nous LOIN pour un bâtiment à usage mixte.
Options de construction à usage mixte
Disons que nous voulons construire un bâtiment à usage mixte. Si notre FAR résidentiel maximum est de 10 et notre FAR Commercial maximum est de 15, un bâtiment à usage mixte peut avoir un FAR maximum de 15 et la partie résidentielle du bâtiment ne peut pas dépasser un FAR de 10.
Usage mixte Maximisant le FAR résidentiel
Bâtiment maximum FAR= 15
10 000 x 15 = 150 000 pieds carrés
Vous pourriez construire un bâtiment commercial de 150 000 pieds carrés.
Résidentiel FAR = 10
10 000 x 10 = 100 000 pieds carrés
Commercial FAR restant = 5
10 000 x 5 = 50 000 pieds carrés
Dans cette option, nous pourrions construire un bâtiment à usage mixte d’une superficie maximale de 150 000 pieds carrés. De cette superficie, nous pourrions construire 100 000 pieds carrés d’espace résidentiel et 50 000 pieds carrés de commercial. Bien sûr, vous pouvez augmenter votre espace commercial tant que vous diminuez l’espace résidentiel. le total ne peut dépasser 150 000 pieds carrés dans cette situation.
Zonage des bâtiments à usage mixte
En tant qu’architecte, j’étudie de près les Codes du Bâtiment et les Codes de zonage, mais ce sont des questions compliquées et assez complexes. Dans cet article, nous avons passé en revue certains des concepts de base en ce qui concerne le zonage pour le quartier des bâtiments à usage mixte. Cet article ne prétend pas couvrir tous les problèmes ou conditions possibles, mais fournit un aperçu général du sujet.
Merci d’avoir lu notre article de blog sur la conception de bâtiments à usage mixte
J’espère que cela a été utile. N’hésitez pas à laisser une question ou un commentaire ci-dessous. Si vous souhaitez discuter d’un projet spécifique et souhaitez discuter avec un architecte, vous pouvez nous contacter directement.
Contact Fontan Architecture
Cet article a été écrit par Jorge Fontan AIA, architecte agréé et propriétaire du cabinet d’architecture de la ville de New York Architecture de Fontan. Jorge Fontan a obtenu 3 diplômes en étude de l’architecture, dont deux diplômes de la City University de New York et une maîtrise en Conception architecturale Avancée de l’Université Columbia. Jorge a une formation en construction et pratique l’architecture depuis 15 ans où il a conçu des rénovations et de nouveaux développements de différents types de bâtiments.