verlaten van de huurder

verlaten van de huurder is wanneer een huurder een woning verlaat vóór het einde van een huurovereenkomst, en zonder de verhuurder hiervan op de hoogte te stellen.

De term “afstand doen” heeft ook een bredere juridische betekenis: de vrijwillige afstand van een wettelijk recht. In het geval van een huurovereenkomst zou de huurder zijn wettelijk bezit van het onroerend goed opgeven.Normaal zal in de huurovereenkomst worden bepaald dat een huurder de verhuurder op de hoogte moet stellen als hij langer dan twee weken weg is, maar deze contractbreuk is van minder juridisch belang dan regelgeving om huurders tegen oneerlijke uitzetting te beschermen (de Wet Bescherming tegen uitzetting 1977).

Waarom is het problematisch voor verhuurders?

hoewel een huurder het onroerend goed heeft verlaten en geen huur meer betaalt, is hij nog steeds de wettige bewoner.

De verhuurder kan de huurovereenkomst niet beëindigen en het onroerend goed opnieuw verhuren zonder een bevel tot bezit, dat tijd kost om het juiste bewijs te verkrijgen en vereist dat hij heeft verlaten. Huurdersrechten betekenen dat verhuurders zelfs niet onmiddellijk het pand kunnen betreden om te controleren of het verlaten is, behalve in noodsituaties (hieronder beschreven).

afgezien van het potentiële verlies aan huurinkomsten, bepalen vastgoedverzekeraars vaak hogere verzekeringspremies als het onroerend goed langer dan twee weken onbezet blijft. Een verlaten woning kan ook kwetsbaar worden voor vandalisme of krakers.

huurders kunnen bezittingen achterlaten, en het omgaan met deze kan ingewikkeld zijn. We bespreken dit aan het einde van het artikel.

heeft de huurder het pand werkelijk verlaten?

Het kan moeilijk zijn om te zien of een huurder een woning echt heeft verlaten: het uiterlijk ervan is geen bewijs, en een huurder kan alleen maar buiten zijn elke keer dat een verhuurder een bezoek brengt. Tijdelijke verlating kan het gevolg zijn van verzachtende omstandigheden, zoals de huurder wordt opgenomen in het ziekenhuis, het bijwonen van een familie ziekte, of wordt opgenomen in wettelijke hechtenis.

verhuurders kunnen voorzorgsmaatregelen nemen om het te identificeren en ermee om te gaan – door met toestemming van de huurder bij het begin van de huurovereenkomst regelmatige huisvestingsinspecties op te zetten of een regelmatige schoonmaakdienst te eisen. Dergelijke voorwaarden moeten in een goede overeenkomst worden opgenomen.

controleren of de woning is verlaten

als verhuurder, als u denkt dat de woning is verlaten, moet u eerst proberen contact op te nemen met de huurder. Vraag de huurder om een schriftelijke bevestiging dat ze het bezit van de woning aan u retourneren, en om de sleutels terug te geven. Zodra u deze bevestiging heeft ontvangen, kunt u onmiddellijk naar de accommodatie gaan.

Als u na herhaalde pogingen de huurder niet kunt bereiken, kunt u verder onderzoeken. Het pand kan alleen worden beschouwd als verlaten als de huur is te laat en er redelijke gronden zijn om aan te nemen dat het is verlaten.

de volgende duidelijke en geaccepteerde indicatoren zijn:

• niet-betaling van huur,
• de huissleutels zijn achtergelaten, en
• de bezittingen van de huurder zijn verwijderd uit de woning.

Als u geen duidelijke aanwijzingen hebt van het verlaten van de woning, probeer dan eens te controleren bij de buren – zij kunnen een idee hebben van wanneer de huurder voor het laatst aanwezig was, of als zij hun bezittingen hebben verwijderd. Noteer zulke getuigenverklaringen, omdat ze zullen bijdragen aan uw zaak voor een gerechtelijk bevel tot bezit. U kunt ook proberen contact op te nemen met familieleden of vrienden van de huurder om hun verblijfplaats te achterhalen. Contactgegevens voor de huurder en de nabestaanden moeten worden verzameld voordat het begint, wanneer u de huurders screent en tijdens het ondertekenen van de huurovereenkomst.

Wanneer kan een verhuurder een woning betreden zonder een bevel tot bezit?

zelfs als het onroerend goed duidelijk wordt verlaten, is de huurder nog steeds in wettelijk bezit. U kunt in dit stadium hun recht op privacy en “rustig genieten” niet schenden door het pand binnen te gaan zonder hun toestemming, behalve in geval van nood, om het pand, de omgeving of mensen te beschermen. Bijvoorbeeld, als:

• Er is brand in het object
• het object verkeert in een onzekere toestand
• gas of elektrische apparaten zijn een risico voor de veiligheid van het object
• Er is overstroming vanuit het object
• structurele schade dringend aandacht nodig
• Er zijn redenen om aan te nemen dat er criminaliteit of geweld plaatsvindt

In deze scenario ‘ s moet u een onafhankelijke getuige vragen om u te vergezellen en de omstandigheden schriftelijk.

Herverhuur sneller

in sommige gevallen, wanneer de huurovereenkomst duidelijk is opgezegd, kan het aangewezen zijn maatregelen te nemen om het onroerend goed opnieuw te verhuren voordat een bevel tot bezit wordt verkregen. Dit zou kunnen betekenen het veranderen van de sloten en het omgaan met alle bezittingen die de huurder heeft achtergelaten. De huurder is echter nog steeds wettelijk gerechtigd om terug te keren en te gaan wonen.

u kunt worden aangeklaagd voor illegale uitzetting (een strafbaar feit) en schending van de huurovereenkomst (een civiel misdrijf) als uw acties hen verhinderen dit te doen. Het is raadzaam om deskundig advies in te winnen voordat u iets doet dat u in gevaar brengt.

Als u de woning invoert en de sloten wijzigt, moet u de volgende voorzorgsmaatregelen nemen:

• een onafhankelijke getuige hebben die de situatie schriftelijk kan bevestigen
• laat een kennisgeving van stopzetting achter op de deur met contactgegevens zodat de huurder opnieuw toegang kan krijgen

de volgende informatie moet worden opgenomen op een kennisgeving van stopzetting:

• Een overzicht van de overtuiging dat de huurovereenkomst heeft verlaten, met de vermoedelijke datum van stopzetting
• de Volledige naam en contactgegevens van de verhuurder
• Volledige naam van de huurder en van de goederen-adres
• Een verzoek om informatie over de verblijfplaats van de huurder van iemand die zich bewust kan zijn van deze
• Een datum waarop de huurovereenkomst zal worden aangenomen overgegeven, tenzij de huurder contact met de verhuurder
• Een aanbeveling dat de huurder zoekt advies over hun huur
• De namen van eventuele getuigen van de merken

het Herwinnen van het bezit van het onroerend goed

om legaal het bezit te herwinnen van een eigendom dat door de huurder is verlaten, moet een verhuurder een gerechtelijk bevel tot bezit vragen. Het proces en de gronden voor uitzetting verschillen per land in het Verenigd Koninkrijk.

in het algemeen moeten verhuurders een artikel 21-of artikel 8-kennisgeving doen voordat een uitzettingsprocedure kan plaatsvinden. Een artikel 8-kennisgeving is waarschijnlijk relevant in het geval van stopzetting, omdat het van toepassing is wanneer huurders worden uitgezet om juridische redenen, zoals het breken van de voorwaarden van de huurovereenkomst.

als het niet duidelijk is of een huurder het pand al dan niet heeft verlaten, is het het beste gebruik te maken van een artikel 21-kennisgeving, aangezien verhuurders geen reden hoeven te geven voor het geven van deze kennisgeving, en niet kunnen worden beschuldigd van onwettige uitzetting.

het kan ook zijn dat deze weg een snellere en eenvoudigere oplossing biedt, omdat het minder besluitvorming door de rechtbank vereist. Er zijn echter bepaalde voorwaarden waaraan moet worden voldaan voor een artikel 21 Kennisgeving om huurders te beschermen, zoals een opzegtermijn van twee maanden, en een periode van vier maanden sinds het begin van een huurovereenkomst waarin dit soort kennisgeving niet kan worden gebruikt.

verlaten goederen

wanneer huurders een eigendom achterlaten, laten zij vaak bezittingen achter. Dergelijke verlaten goederen zijn een ongemak voor verhuurders, maar er is een wettelijke verplichting om te zorgen voor de bezittingen van de huurders totdat ze zijn hersteld naar hun eigenaar, of rechtmatig worden verwijderd. Een verhuurder is verantwoordelijk voor eventuele schade die hij veroorzaakt aan de bezittingen van de huurders, net als de huurders zijn voor het pand.het eenvoudigweg verkopen of verwijderen van verlaten goederen zonder passende maatregelen te nemen om deze aan de eigenaar terug te geven, is een civielrechtelijk misdrijf in de zin van de wet inzake onrechtmatige daad (bemoeienis met goederen) van 1977. Dergelijke ” onrechtmatige inmenging met goederen omvat het verkopen, gebruiken of toestaan van schade aan goederen. Een huurder kan een claim indienen tegen een verhuurder als dit gebeurt, wat duur en tijdrovend kan zijn. Dergelijke claims zijn beperkt tot de wederverkoopwaarde van de bezittingen en niet tot de vervangingskosten.

een verhuurder kan niet legaal goederen in beslag nemen of inhouden in plaats van gelden die de huurder verschuldigd is. De enige manier waarop de goederen van de huurder legaal kunnen worden gebruikt om de door de huurder verschuldigde bedragen te compenseren, is via de rechtbanken: door het verkrijgen van een bevel tot bezit of een afzonderlijke geldoveroordeling kunnen goederen dan door de gerechtsdeurwaarders in beslag worden genomen, maar alleen goederen met waarde worden in beslag genomen.

in een goede huurovereenkomst worden gewoonlijk procedures vastgesteld voor de behandeling van verlaten goederen, maar dit moet in overeenstemming zijn met de oneerlijke bedingen in de Consumer Contract Regulations 1999, en het is raadzaam om ook een kennisgeving van inzameling van goederen uit te vaardigen.

verhuurders die zich van verlaten goederen willen ontdoen, moeten de volgende stappen ondernemen:

• geven een bericht dat moet worden opgehaald en een bericht dat zij voornemens zijn goederen te verkopen, met een redelijke opzegtermijn (gewoonlijk 28 dagen). Als de huurder niet bereikbaar is, dient de aankondiging te worden geadverteerd of gepubliceerd.

• bewijs zoeken dat de goederen inderdaad zijn opgegeven. Dit betekent indien mogelijk schriftelijk bewijs van de huurder. Vergeet niet dat als een huurder bezittingen heeft achtergelaten dit kan worden beschouwd als bewijs dat de huurder van plan is om terug te keren en heeft niet daadwerkelijk verlaten het pand.

• bewijsmateriaal verzamelen waaruit blijkt dat het redelijk is de goederen te verwijderen. Bijvoorbeeld dat de goederen waren van lage of geen waarde, of waren bederfelijk. Foto ‘ s en een inventaris zijn aan te raden. Verhuurders moeten ook aantonen dat ze pogingen hebben gedaan om contact op te nemen met de huurder en een redelijke tijd hebben gewacht voordat de goederen werden verwijderd.

• bewaar de goederen gedurende ten minste drie maanden indien de huurder geld verschuldigd is aan de verhuurder voordat de kennisgeving wordt gedaan.

verhuurders kunnen goederen verkopen en de inkomsten gebruiken om redelijke kosten te compenseren die voortvloeien uit de opslag, verwijdering of verkoop van de goederen. Verhuurders worden verwacht om te proberen om de kosten laag te houden en terug te keren eventuele overschot aan de huurder.