abandonarea chiriașului

abandonarea chiriașului este atunci când un chiriaș părăsește o proprietate înainte de sfârșitul unei închirieri și fără a notifica proprietarul.

termenul „abandon” are, de asemenea, un sens juridic mai larg: predarea voluntară a unui drept legal. În cazul unei închirieri, chiriașul ar renunța la posesia legală a proprietății.în mod normal, contractul de închiriere va stipula că un chiriaș trebuie să notifice proprietarul dacă este plecat mai mult de două săptămâni, dar această încălcare a contractului are o importanță juridică mai mică decât reglementările pentru a proteja chiriașii de evacuarea nedreaptă (Legea privind protecția împotriva evacuării din 1977).

De ce este problematic pentru proprietari?

deși este posibil ca un chiriaș să fi eliberat proprietatea și să nu mai plătească chiria, acesta este în continuare ocupantul legal.

proprietarul nu poate încheia chiria și re-lăsa proprietatea fără un ordin de posesie, care necesită timp pentru a obține și va necesita o dovadă adecvată că el a plecat. Drepturile chiriașului înseamnă că proprietarii nici măcar nu pot intra imediat în proprietate pentru a verifica dacă este abandonată, cu excepția circumstanțelor de urgență (prezentate mai jos).

în afară de pierderea potențială a veniturilor din chirii, asigurătorii de proprietăți stipulează adesea prime de asigurare mai mari dacă proprietatea rămâne neocupată mai mult de două săptămâni. O proprietate abandonată poate deveni, de asemenea, vulnerabilă la vandalism sau intruși.

chiriașii pot lăsa posesiunile în urmă, iar tratarea acestora poate fi complicată. Abordăm acest lucru la sfârșitul articolului.

chiriașul a abandonat cu adevărat proprietatea?

poate fi dificil de spus dacă un chiriaș a abandonat într-adevăr o proprietate: aspectul acesteia nu este o dovadă, iar un chiriaș ar putea fi doar afară de fiecare dată când un proprietar vizitează. Abandonul temporar ar putea fi rezultatul unor circumstanțe atenuante, cum ar fi internarea chiriașului în spital, participarea la o boală familială sau luarea în custodie legală.

proprietarii pot lua măsuri de precauție pentru a identifica și de a face cu ea – prin înființarea inspecții periodice de proprietate cu permisiunea chiriaș la începutul de închiriere, sau care necesită un serviciu de curățenie regulat. Astfel de condiții ar trebui incluse într-un acord adecvat.

verificarea dacă proprietatea este abandonată

ca proprietar, dacă credeți că proprietatea a fost abandonată, ar trebui să încercați mai întâi să contactați chiriașul. Cereți chiriașului confirmarea scrisă că vă returnează posesia proprietății și să returneze cheile. Odată ce ați primit această confirmare, puteți intra imediat în proprietate.

dacă, după încercări repetate, nu puteți ajunge la chiriaș, puteți investiga mai departe. Proprietatea poate fi considerată abandonată numai dacă chiria este întârziată și există motive rezonabile să credem că este abandonată.

următorii sunt indicatori clari și acceptați ai acesteia:

• neplata chiriei,
• cheile proprietății au fost lăsate în urmă și
• bunurile chiriașului au fost scoase din proprietate.

dacă nu aveți indicii clare de abandon, încercați să verificați cu vecinii – aceștia pot avea o idee despre momentul în care chiriașul a fost prezent ultima dată sau dacă și-au îndepărtat bunurile. Înregistrați astfel de declarații ale martorilor, deoarece acestea vor contribui la cazul dvs. pentru un ordin de posesie judecătorească. De asemenea, puteți încerca să contactați rudele sau prietenii chiriașului pentru a afla unde se află. Informațiile de Contact pentru chiriaș și rudele apropiate ar trebui să fie adunate înainte de a începe, atunci când examinați chiriașii și în timpul semnării contractului de închiriere.

când poate un proprietar să intre într-o proprietate fără un ordin de posesie?

chiar dacă proprietatea este în mod clar abandonată, chiriașul este încă în posesia legală. În acest stadiu, nu puteți încălca dreptul lor la intimitate și „plăcere liniștită” prin intrarea în proprietate fără permisiunea lor, cu excepția cazului de urgență, pentru a proteja proprietatea, împrejurimile sau oamenii. De exemplu, dacă:

• există un incendiu în proprietate
• proprietatea este într-o stare nesigură
• aparatele cu gaz sau electrice reprezintă un risc pentru siguranța proprietății
• există inundații care vin din interiorul proprietății
• daune structurale are nevoie urgentă de atenție
• există motive să credem că are loc o crimă sau violență

în aceste scenarii, ar trebui să obțineți un martor independent care să vă însoțească și să înregistreze circumstanțele în acest caz scris.

re-închirierea mai rapidă

În unele cazuri, în cazul în care chiria a fost în mod clar abandonată, poate fi oportun să se ia măsuri pentru re-închirierea proprietății înainte de a obține un ordin de posesie. Acest lucru ar putea însemna schimbarea încuietorilor și tratarea oricăror bunuri pe care chiriașul le-a lăsat în urmă. Cu toate acestea, chiriașul are încă dreptul legal de a se întoarce și de a-și stabili reședința.

ați putea fi acuzat de evacuare ilegală (o infracțiune penală) și încălcarea contractului de închiriere (o infracțiune civilă) dacă acțiunile dvs. îi împiedică să facă acest lucru. Este recomandabil să solicitați sfaturi de specialitate înainte de a face ceva care vă pune în pericol legal.

dacă intrați în proprietate și schimbați încuietorile, trebuie să luați următoarele măsuri de precauție:

• aveți un martor independent care poate confirma situația în scris
• lăsați o notificare de abandon pe ușă cu detalii de contact pentru ca chiriașul să recâștige intrarea

următoarele informații trebuie incluse pe o notificare de abandon:

• o declarație de convingere că chiria a fost abandonată, cu data abandonului suspectat
• numele complet și datele de contact ale proprietarului
• numele complet al chiriașului și adresa proprietății
• o cerere de informații cu privire la locul unde se află chiriașul de la oricine ar putea fi conștient de acest lucru
• o dată la care se presupune că chiria va fi predată, cu excepția cazului în care chiriașul contactează proprietarul
• o recomandare ca chiriașul să solicite sfaturi cu privire la lor de închiriere
• numele oricăror martori la anunț

recâștigarea posesiei a proprietății

pentru a recâștiga în mod legal posesia unei proprietăți abandonate de chiriași, un proprietar trebuie să solicite un ordin de posesie judecătorească. Procesul și motivele evacuării variază între țările din Regatul Unit.

în general, proprietarii trebuie să emită o notificare a secțiunii 21 sau a secțiunii 8 înainte de a putea avea loc procedurile de evacuare. O notificare din secțiunea 8 este probabil să fie relevantă în cazul abandonului, deoarece se aplică atunci când chiriașii sunt evacuați din motive legale, cum ar fi încălcarea condițiilor contractului de închiriere.

dacă nu este clar dacă un chiriaș a abandonat proprietatea sau nu, cel mai bine este să utilizați o notificare din secțiunea 21, deoarece proprietarii nu trebuie să dea un motiv pentru emiterea acestei notificări și nu pot fi acuzați de evacuare ilegală.

de asemenea, este posibil ca această cale să ofere o rezoluție mai rapidă și mai simplă, deoarece necesită mai puține decizii de către instanță. Cu toate acestea, există anumite condiții care trebuie îndeplinite pentru o notificare din secțiunea 21 pentru a proteja chiriașii, cum ar fi o perioadă de preaviz de două luni și o perioadă de patru luni de la începutul unei închirieri în care acest tip de preaviz nu poate fi utilizat.

bunuri abandonate

când chiriașii părăsesc o proprietate, ei lasă adesea bunuri în urmă. Astfel de bunuri abandonate reprezintă un inconvenient pentru proprietari, dar există o obligație legală de a avea grijă de bunurile chiriașilor până când acestea sunt restaurate proprietarului lor sau sunt eliminate în mod legitim. Un proprietar este responsabil pentru orice daune pe care le provoacă bunurilor chiriașilor, la fel cum chiriașii sunt pentru proprietate.

pur și simplu vânzarea sau eliminarea mărfurilor abandonate fără a lua măsurile adecvate pentru a le returna proprietarului lor este o infracțiune civilă în temeiul Legii privind delictele (interferența cu bunurile) din 1977. O astfel de ” interferență ilicită cu bunurile include vânzarea, utilizarea sau permiterea producerii de daune bunurilor. Un chiriaș ar putea aduce o cerere împotriva unui proprietar dacă se întâmplă acest lucru, ceea ce ar putea fi costisitor și consumator de timp. Astfel de pretenții sunt limitate la valoarea de revânzare a bunurilor și nu la costul de înlocuire.

un proprietar nu poate confisca sau reține în mod legal bunuri în locul banilor datorați de chiriaș. Singurul mod în care bunurile chiriașilor pot fi utilizate în mod legal pentru a compensa sumele datorate de chiriaș este prin intermediul instanțelor: prin asigurarea unui ordin de posesie sau a unei hotărâri judecătorești separate, bunurile pot fi apoi confiscate de executorii judecătorești, dar vor fi luate numai bunuri cu valoare.

un contract de închiriere bun va defini, de obicei, procedurile de tratare a mărfurilor abandonate, dar acest lucru ar trebui să respecte clauzele abuzive din Regulamentul privind Contractele de consum din 1999 și este recomandabil să se emită și un aviz de colectare a mărfurilor.

proprietarii care doresc să dispună de bunuri abandonate trebuie să ia următoarele măsuri:

• emite o notificare care necesită colectarea și o notificare de intenție de a vinde bunuri, oferind o perioadă de preaviz rezonabilă (de obicei 28 de zile). În cazul în care chiriașul nu poate fi contactat, anunțul trebuie anunțat sau publicat.

• caută dovezi că mărfurile au fost de fapt abandonate. Aceasta înseamnă dovezi în scris de la chiriaș, dacă este posibil. Amintiți-vă că, dacă un chiriaș a lăsat lucrurile în urmă, acest lucru poate fi considerat o dovadă că chiriașul intenționează să se întoarcă și nu a abandonat efectiv proprietatea.

• aduna dovezi care arată că este rezonabil de a dispune de bunuri. De exemplu, mărfurile aveau o valoare mică sau deloc sau erau perisabile. Fotografiile și un inventar sunt recomandabile. Proprietarii ar trebui, de asemenea, să arate că au încercat să contacteze chiriașul și au așteptat un timp rezonabil înainte de a elimina bunurile.

• păstrați bunurile timp de cel puțin trei luni dacă chiriașul datorează bani proprietarului înainte de Notificarea.

proprietarii pot vinde bunuri și pot utiliza veniturile pentru a compensa costurile rezonabile suportate din depozitarea, scoaterea sau vânzarea bunurilor. Proprietarii sunt așteptați să încerce să mențină costurile în jos și să returneze orice surplus chiriașului.