De acuerdo con el código de zonificación de Nueva York, un edificio de uso mixto es un edificio con uso residencial y otro uso, por ejemplo, un edificio residencial con espacio comercial en el primer piso.
Como arquitecto, tengo muchos clientes que están confundidos sobre cómo determinar el área de piso edificable de acuerdo con la Zonificación de Nueva York para el diseño de edificios de uso mixto. En este post vamos a ver cómo funciona el área de suelo de zonificación para el diseño de edificios de uso mixto.
Diseño de edificios de Uso mixto
Lo primero es lo primero. ¿Qué es un edificio de uso mixto?
Un edificio de uso mixto es un edificio con más de un uso que combina dos o más de los siguientes usos: residencial, comercial, de instalaciones comunitarias y de fabricación de mineral. Cuando 2 o más de estos se combinan en un edificio, tiene un edificio de uso mixto.
Usos de zonificación de Nueva York:
Hay 4 usos básicos para edificios en Nueva York:
- Residencial
- Los distritos de zonificación residencial comienzan con una R
- Comercial
- Los Distritos de zonificación comercial comienzan con una C
- Fabricación
- Los distritos de fabricación comienzan con una M
- Instalaciones comunitarias
- No hay distritos de zonificación de Instalaciones comunitarias en Nueva York, la mayoría de los distritos de zonificación permitirán el uso de Instalaciones Comunitarias.
Desarrollos de uso mixto
Hay muchas condiciones de zonificación diferentes que permitirían un desarrollo de uso mixto. Aquí hay algunos ejemplos en los que es posible que pueda usar 2 usos diferentes en un edificio.
Zonificación Residencial con Instalaciones Comunitarias
En Nueva York todos los Distritos de Zonificación Residencial permitirán el uso de Instalaciones Comunitarias. Ejemplos de una instalación comunitaria serían edificios religiosos, centros comunitarios, hospitales, escuelas, etc. Se permite hacer un edificio de uso mixto con uso residencial y comunitario.
La zonificación residencial con Superposición Comercial
Comercial solo se permite en zonas residenciales si son Residenciales con zonas Superpuestas Comerciales. Un ejemplo común, en este caso, sería un espacio comercial en la planta baja con apartamentos arriba.
Zonificación comercial Con Equivalente Residencial
La mayoría de las zonas comerciales tienen zonas residenciales equivalentes. Un equivalente residencial en zonificación comercial significa que tiene la opción de hacer residencial en la zona comercial. Habrá una zona residencial asignada como equivalente al distrito comercial. En este caso se puede hacer un edificio de uso mixto. Un ejemplo sería un edificio con oficinas y viviendas en un solo edificio. otro ejemplo sería hotel y residencial en un solo edificio. Los hoteles son zonas comerciales, no residenciales.
La zonificación comercial con Instalaciones Comunitarias
En Nueva York, la mayoría de los distritos comerciales permitirán el uso de Instalaciones Comunitarias. Se permite hacer un edificio de uso mixto con uso comercial y comunitario.
Distritos de fabricación emparejados
Algunos distritos de fabricación tienen lo que se llama un distrito emparejado. el distrito pareado es un distrito residencial donde se aplican ambas regulaciones, residencial y manufacturero. estos distritos permiten edificios de uso mixto para promover residencias en distritos de fabricación. puede ver ejemplos de esto en Long Island City, donde hay una gran cantidad de uso residencial en áreas de fabricación zonificadas.
Uso comercial en Distritos de fabricación
La mayoría de los distritos de fabricación permitirán el uso comercial. Podrías si quisieras construir un edificio de fabricación con algún uso comercial.
En Edificios de Uso Mixto Con Uso Comercial
La sección 32-422 del código de zonificación prohíbe el uso comercial por encima del uso de instalaciones residenciales o comunitarias. O en el mismo piso, excepto en la planta baja.
Diseño de edificios de uso mixto Relación de área de piso = FAR
La relación de área de piso (FAR) es una proporción que determina cuántos pies cuadrados puede tener su edificio. Multiplicas los pies cuadrados del lote por la Relación de Superficie del piso y eso te da el total de pies cuadrados permitidos para el desarrollo del edificio. Por ejemplo, si un lote de 10,000 pies cuadrados tiene una DISTANCIA de 2, puede construir un edificio de 20,000 pies cuadrados en la propiedad.
Relación de área de piso para diferentes usos
A menudo, cuando una propiedad tiene más de un uso, cada uso tiene una relación de área de piso diferente. Cuando este es el caso, no suma los diferentes FARs juntos. Este es un error común que escucho de muchas personas. El total de metros cuadrados del edificio se regirá por el mayor de todos los FARs disponibles. Los otros FARs disponibles dictarán el alcance de cada uso individual.
Ejemplos de cálculo de FAR:
Si tengo una propiedad en un distrito de zonificación C6 – 6, podría construir un edificio de uso mixto comercial y residencial.
La distancia Comercial es de 15
El Equivalente Residencial es R10 con una DISTANCIA Residencial de 10
Obtenga más información sobre la Relación de superficie del piso en otro artículo que escribimos.
Supongamos para este ejemplo que la propiedad es de 100 pies por 100 pies con un área total de lote de 10,000 pies cuadrados.
En este caso podríamos tener varias opciones.
Opciones de construcción de un solo uso
Opción comercial
Podríamos construir un edificio completamente comercial.
Área de lote X Distancia comercial = Pies cuadrados edificables
10,000 x 15 = 150,000 pies cuadrados
Usted podría construir un edificio comercial de 150,000 pies cuadrados.
Opción residencial
y si solo quisieras construir un edificio residencial.
Área de lote X Zona residencial = Área edificable
10,000 x 10 = 100,000 pies cuadrados
En esta opción, puede construir un edificio residencial de 100,000 pies cuadrados. Para su información en esta opción, podría tener un bono por Vivienda Inclusiva, pero no estoy entrando en eso aquí. Estoy tratando de mantenerme al punto de los cálculos lejanos para edificios de uso mixto.
Nuestro primer ejemplo de 2, donde en realidad no hay edificios de uso mixto, solo los usé para ilustrar cálculos lejanos simples. cómo calculamos LEJOS para un edificio de uso mixto.
Opciones de construcción de uso mixto
Digamos que queremos construir un edificio de uso mixto. Si nuestra distancia residencial máxima es de 10 y nuestra Distancia Comercial Máxima es de 15, entonces un edificio de uso mixto puede tener una distancia máxima de 15 y la parte residencial del edificio no puede exceder una distancia de 10.
Uso mixto Que maximiza la distancia residencial
Máxima Distancia de construcción = 15
10,000 x 15 = 150,000 pies cuadrados
Usted podría construir un edificio comercial de 150,000 pies cuadrados.
Residencial LEJOS = 10
10.000 x 10 = 100.000 pies cuadrados
Comercial MUCHO restante = 5
10.000 x 5 = 50,000 pies cuadrados
En esta opción podemos construir un edificio de uso mixto con un máximo de piso área de 150.000 metros cuadrados. De estos metros cuadrados, podríamos construir 100,000 pies cuadrados de espacio residencial y 50,000 pies cuadrados de espacio comercial. Por supuesto, puede aumentar su espacio comercial siempre y cuando disminuya el espacio residencial. el total no puede exceder los 150,000 pies cuadrados en esta situación.
Uso Mixto de la Construcción de la Zonificación
Como un arquitecto, estudio de los Códigos de Construcción y los Códigos de Zonificación de cerca, pero estos son complicadas y bastante cuestiones implicadas. En este artículo, revisamos algunos de los conceptos básicos con respecto a la Zonificación para Edificios de Uso Mixto Distrito. Esta publicación no asume que cubre todos los problemas o condiciones posibles, sino que proporciona una visión general del tema.
Gracias por leer nuestro blog sobre el Diseño de edificios de Uso Mixto de Diseño
espero que esto fue útil. Por favor, siéntase libre de dejar una pregunta o comentario a continuación. Si desea discutir un proyecto específico y desea hablar con un arquitecto, puede contactarnos directamente.
Contacto Fontan Arquitectura
Este post fue escrito por Jorge Fontan AIA Registrado el Arquitecto y propietario de la Ciudad de Nueva York empresa de arquitectura de Fontan Arquitectura. Jorge Fontan ha obtenido 3 títulos en el estudio de arquitectura, incluidos dos títulos de la Universidad de la Ciudad de Nueva York y una Maestría en Diseño Arquitectónico Avanzado de la Universidad de Columbia. Jorge tiene experiencia en construcción y ha estado practicando la arquitectura durante 15 años, donde ha diseñado renovaciones y nuevos desarrollos de varios tipos de edificios.