Abandon de locataire

L’abandon de locataire se produit lorsqu’un locataire quitte une propriété avant la fin d’une location, et sans en aviser le propriétaire.

Le terme « abandon » a également un sens juridique plus large : la renonciation volontaire à un droit légal. Dans le cas d’une location, le locataire abandonnerait sa possession légale du bien.

Normalement, le contrat de location stipulera qu’un locataire doit informer le propriétaire s’il est absent pendant plus de deux semaines, mais cette rupture de contrat a moins d’importance juridique que la réglementation pour protéger les locataires contre une expulsion injuste (Loi de 1977 sur la protection contre l’expulsion).

Pourquoi est-ce problématique pour les propriétaires?

Bien qu’un locataire ait pu quitter la propriété et ne paie plus de loyer, il reste l’occupant légal.

Le propriétaire ne peut mettre fin à la location et relouer le bien sans ordonnance de possession, ce qui prend du temps à obtenir et nécessitera une preuve adéquate qu’il est parti. Les droits des locataires signifient que les propriétaires ne peuvent même pas entrer immédiatement dans la propriété pour vérifier qu’elle est abandonnée, sauf dans des circonstances d’urgence (décrites ci-dessous).

Outre la perte potentielle de revenus locatifs, les assureurs de biens prévoient souvent des primes d’assurance plus élevées si le bien reste inoccupé pendant plus de deux semaines. Une propriété abandonnée peut également devenir vulnérable au vandalisme ou aux squatters.

Les locataires peuvent laisser des biens derrière eux, et le traitement de ceux-ci peut être compliqué. Nous abordons cela à la fin de l’article.

Le locataire a-t-il vraiment abandonné le bien ?

Il peut être difficile de savoir si un locataire a vraiment abandonné un bien: l’apparence de celui-ci n’est pas une preuve, et un locataire pourrait simplement être absent à chaque visite d’un propriétaire. L’abandon temporaire peut être le résultat de circonstances atténuantes, telles que l’admission du locataire à l’hôpital, une maladie familiale ou un placement en garde légale.

Les propriétaires peuvent prendre des précautions pour l’identifier et y faire face – en mettant en place des inspections régulières de la propriété avec l’autorisation du locataire au début de la location, ou en exigeant un service de nettoyage régulier. Ces conditions devraient être incluses dans un accord approprié.

Vérifier si la propriété est abandonnée

En tant que propriétaire, si vous pensez que la propriété a été abandonnée, vous devez d’abord tenter de contacter le locataire. Demandez au locataire une confirmation écrite qu’il vous rend la possession de la propriété et de lui rendre les clés. Une fois que vous avez reçu cette confirmation, vous pouvez entrer immédiatement dans la propriété.

Si, après des tentatives répétées, vous ne parvenez pas à joindre le locataire, vous pouvez enquêter davantage. La propriété ne peut être considérée comme abandonnée que si le loyer est en retard et qu’il existe des motifs raisonnables de croire qu’elle est abandonnée.

Les indicateurs suivants en sont clairs et acceptés:

• non-paiement du loyer,
• les clés de la propriété ont été laissées et
• les biens du locataire ont été retirés de la propriété.

Si vous n’avez pas d’indications claires d’abandon, essayez de vérifier auprès des voisins – ils peuvent avoir une idée de la date de la dernière présence du locataire ou s’ils ont retiré leurs biens. Enregistrez ces déclarations de témoins, car elles contribueront à votre demande d’ordonnance de possession du tribunal. Vous pouvez également essayer de contacter les parents ou amis du locataire pour savoir où ils se trouvent. Les coordonnées du locataire et des proches parents doivent être recueillies avant le début, lorsque vous filtrez les locataires et lors de la signature du contrat de location.

Quand un propriétaire peut-il entrer dans une propriété sans ordonnance de possession?

Même si le bien est clairement abandonné, le locataire est toujours en possession légale. Vous ne pouvez pas à ce stade violer leur droit à la vie privée et à la « jouissance tranquille” en entrant dans la propriété sans leur autorisation, sauf en cas d’urgence, pour protéger la propriété, les environs ou les personnes. Par exemple, si:

• il y a un incendie dans la propriété
• la propriété est dans un état précaire
• les appareils à gaz ou électriques constituent un risque pour la sécurité de la propriété
• il y a des inondations provenant de l’intérieur de la propriété
• les dommages structurels nécessitent une attention urgente
• il y a des raisons de croire que des crimes ou des violences ont lieu

Dans ces scénarios, vous devriez obtenir un témoin indépendant pour vous accompagner et consigner les circonstances par écrit.

Relocation plus rapide

Dans certains cas, lorsque la location a clairement été abandonnée, il peut être approprié de prendre des mesures pour relouer le bien avant d’obtenir une ordonnance de possession. Cela pourrait signifier changer les serrures et gérer les biens que le locataire a laissés derrière lui. Cependant, le locataire est toujours légalement autorisé à revenir et à s’installer.

Vous pourriez être accusé d’expulsion illégale (une infraction pénale) et de violation du contrat de location (une infraction civile) si vos actions les en empêchent. Il est conseillé de demander l’avis d’un expert avant de faire quoi que ce soit qui vous expose à un risque juridique.

Si vous entrez dans la propriété et changez les serrures, vous devez prendre les précautions suivantes:

• Demandez à un témoin indépendant qui peut confirmer la situation par écrit
• Laissez un avis d’abandon sur la porte avec les coordonnées pour que le locataire puisse reprendre l’entrée

Les informations suivantes doivent être incluses sur un avis d’abandon:

• Une déclaration de la conviction que la location a été abandonnée, avec la date de l’abandon présumé
• Nom complet et coordonnées du locateur
• Nom complet du locataire et adresse de la propriété
• Une demande d’informations sur le lieu où se trouve le locataire auprès de toute personne qui pourrait en avoir connaissance
• Une date à laquelle la location sera présumée remise, à moins que le locataire ne contacte le locateur
• Une recommandation que le locataire demande conseil sur leur location
• Les noms de tous les témoins de l’avis

Reprenant possession

Pour reprendre légalement possession d’un bien abandonné par les locataires, le propriétaire doit demander une ordonnance de possession du tribunal. Le processus et les motifs d’expulsion varient d’un pays au Royaume-Uni à l’autre.

En général, les propriétaires doivent émettre un avis en vertu de l’article 21 ou de l’article 8 avant que la procédure d’expulsion puisse avoir lieu. Un avis en vertu de l’article 8 est susceptible d’être pertinent en cas d’abandon, car il s’applique lorsque des locataires sont expulsés pour des raisons juridiques, telles que la rupture des termes du contrat de location.

S’il n’est pas clair si un locataire a abandonné le bien ou non, il est préférable d’utiliser un avis en vertu de l’article 21, car les propriétaires n’ont pas besoin de donner de motif pour émettre cet avis et ne peuvent être accusés d’expulsion illégale.

Il se peut également que cette voie offre une résolution plus rapide et plus simple car elle nécessite moins de prise de décision de la part du tribunal. Cependant, certaines conditions doivent être remplies pour un avis en vertu de l’article 21 afin de protéger les locataires, comme un délai de préavis de deux mois et une période de quatre mois depuis le début d’une location au cours de laquelle ce type d’avis ne peut pas être utilisé.

Biens abandonnés

Lorsque les locataires quittent un bien, ils laissent souvent des biens derrière eux. Ces biens abandonnés sont un inconvénient pour les propriétaires, mais il existe une obligation légale de prendre soin des biens des locataires jusqu’à ce qu’ils soient restitués à leur propriétaire ou qu’ils soient légitimement aliénés. Le propriétaire est responsable de tout dommage qu’il cause aux biens des locataires, tout comme les locataires le sont pour la propriété.

Le simple fait de vendre ou de disposer de marchandises abandonnées sans prendre les mesures appropriées pour les rendre à leur propriétaire est une infraction civile en vertu de la Loi de 1977 sur les délits (Ingérence dans les marchandises). Une telle « interférence illicite avec des marchandises comprend la vente, l’utilisation ou la possibilité de causer des dommages aux marchandises. Un locataire pourrait intenter une action contre un propriétaire si cela se produit, ce qui pourrait être coûteux et prendre du temps. Ces réclamations sont limitées à la valeur de revente des biens et non au coût de remplacement.

Un propriétaire ne peut légalement saisir ou retenir des biens en lieu et place des sommes dues par le locataire. La seule façon dont les biens des locataires peuvent être légalement utilisés pour compenser les sommes dues par le locataire est par le biais des tribunaux: en obtenant une ordonnance de possession ou un jugement d’argent séparé, les biens peuvent ensuite être saisis par les huissiers de justice, mais seuls les biens de valeur seront saisis.

Un bon contrat de location définit généralement les procédures de traitement des marchandises abandonnées, mais cela doit être conforme aux Clauses abusives du Règlement sur les contrats de consommation de 1999, et il est conseillé d’émettre également un avis de collecte des marchandises.

Les propriétaires qui souhaitent disposer des marchandises abandonnées doivent prendre les mesures suivantes:

• Émettre un avis exigeant la collecte et un avis d’intention de vendre les marchandises, donnant un délai de préavis raisonnable (généralement 28 jours). Si le locataire n’est pas joignable, l’avis doit être annoncé ou publié.

• Rechercher la preuve que les marchandises ont effectivement été abandonnées. Cela signifie une preuve écrite du locataire, si possible. N’oubliez pas que si un locataire a laissé des effets personnels, cela peut être considéré comme une preuve que le locataire a l’intention de revenir et n’a pas réellement abandonné la propriété.

• Recueillir des preuves démontrant qu’il est raisonnable de disposer des marchandises. Par exemple que les marchandises étaient de faible valeur ou sans valeur, ou étaient périssables. Des photographies et un inventaire sont conseillés. Les propriétaires doivent également démontrer qu’ils ont tenté de contacter le locataire et qu’ils ont attendu un délai raisonnable avant de disposer des marchandises.

• Conservez les marchandises pendant au moins trois mois si le locataire doit de l’argent au propriétaire avant que l’avis ne soit donné.

Les propriétaires peuvent vendre des biens et utiliser les revenus pour compenser les coûts raisonnables encourus pour le stockage, l’enlèvement ou la vente des biens. On s’attend à ce que les propriétaires essaient de réduire les coûts et de restituer tout excédent au locataire.