Leier abandonment

Leier abandonment er når en leier forlater en eiendom før slutten av en leieforholdet, og uten å varsle utleier.

begrepet «oppgivelse» har også en bredere juridisk betydning: frivillig overgivelse av en juridisk rettighet. I tilfelle av en leieforholdet, leietaker ville være å forlate sin juridiske besittelse av eiendommen.

normalt leieavtalen vil fastsette at en leietaker må varsle utleier hvis de er borte i mer enn to uker, men dette kontraktsbrudd er av mindre juridisk betydning enn forskrifter for å beskytte leietakere fra urettferdig utkastelse (The Protection from Eviction Act 1977).

Hvorfor er det problematisk for utleiere?

selv om en leietaker kan ha forlatt eiendommen og ikke lenger betaler leie, er de fortsatt den juridiske beboeren.

utleier kan ikke avslutte leieforholdet og re-la eiendommen uten besittelse rekkefølge, som tar tid å få tak i og vil kreve riktig bevis på at han har forlatt. Leietakerrettigheter betyr at utleiere ikke engang kan gå inn i eiendommen umiddelbart for å sjekke at den er forlatt, unntatt i nødstilfeller (skissert nedenfor).Bortsett fra det potensielle tapet av leieinntekter, fastsetter eiendomsforsikringsselskaper ofte høyere forsikringspremier dersom eiendommen går ubebodd i mer enn to uker. En forlatt eiendom kan også bli utsatt for hærverk eller husokkupanter.

Leietakere kan forlate eiendeler bak, og håndtere disse kan være komplisert. Vi tar opp dette på slutten av artikkelen.

har leietaker virkelig forlatt eiendommen?

Det kan være vanskelig å fortelle om en leietaker virkelig har forlatt en eiendom: utseendet på det er ikke bevis, og en leietaker kan bare være ute hver gang en utleier besøker. Midlertidig oppgivelse kan være et resultat av formildende omstendigheter, slik som leietaker blir innlagt på sykehus, deltar på en familie sykdom, eller blir tatt i varetekt.Utleiere kan ta forholdsregler for å identifisere og håndtere det – ved å sette opp regelmessige eiendomsinspeksjoner med tillatelse fra leietaker ved starten av leieforholdet,eller krever en vanlig rengjøring. Slike forhold bør inngå i en forsvarlig avtale.

Sjekke om eiendommen er forlatt

som utleier, hvis du tror eiendommen er forlatt, bør du først forsøke å kontakte leietaker. Be leietaker om skriftlig bekreftelse på at de returnerer besittelse av eiendommen til deg, og å returnere nøklene. Når du har mottatt denne bekreftelsen, kan du gå inn på eiendommen umiddelbart.

hvis du etter gjentatte forsøk ikke kan nå leieren, kan du undersøke nærmere. Eiendommen kan bare betraktes som forlatt dersom leien er forsinket, og det er rimelig grunn til å tro at den er forlatt.

følgende er klare og aksepterte indikatorer på det:

• manglende betaling av leie,
• eiendomsnøklene er etterlatt, og
• leietakerens eiendeler er fjernet fra eiendommen.

hvis du ikke har klare indikasjoner på forlatelse, prøv å sjekke med naboer – de kan ha en ide om når leietaker var sist til stede, eller om de har fjernet sine eiendeler. Ta opp slike vitneforklaringer, da de vil bidra til saken din for en domstolsbesittelse. Du kan også prøve å kontakte leietakerens slektninger eller venner for å finne ut hvor de befinner seg. Kontaktinformasjon til leietaker og pårørende bør innhentes før den begynner, når du sjekker ut leietakere og under signering av leieavtalen.

når kan en utleier legge inn en eiendom uten en besittelsesordre?

selv om eiendommen er tydelig forlatt, er leietaker fortsatt i lovlig besittelse. Du kan ikke på dette stadiet krenke deres rett til privatliv og» stille glede » ved å gå inn i eiendommen uten deres tillatelse, unntatt i nødstilfeller, for å beskytte eiendommen, omgivelsene eller menneskene. For eksempel, hvis:

• det er en brann i eiendommen
• eiendommen er i en usikker tilstand
• gass eller elektriske apparater er en risiko for sikkerheten til eiendommen
• det er flom som kommer fra innsiden av eiendommen
• strukturelle skader snarest trenger oppmerksomhet
• det er grunn til å tro kriminalitet eller vold finner sted

I disse scenariene, bør du få et uavhengig vitne til å følge deg og å registrere omstendighetene i skrive.

re-utleie raskere

i noen tilfeller, hvor leieforholdet har klart blitt forlatt, kan det være hensiktsmessig å ta skritt mot re-utleie eiendommen før du får en besittelse ordre. Dette kan bety å endre låser og håndtere eventuelle eiendeler som leietaker har etterlatt seg. Men leietaker er fortsatt lovlig rett til å returnere og ta bolig.

Du kan bli belastet med ulovlig utkastelse (en straffbar handling) og brudd på leiekontrakten (en sivil lovbrudd) hvis dine handlinger hindrer dem i å gjøre dette. Det anbefales å søke ekspertråd før du gjør noe som setter deg i juridisk risiko.

hvis du går inn i eiendommen og endrer låser, bør du ta følgende forholdsregler:

• Ha et uavhengig vitne som kan bekrefte situasjonen skriftlig
• Legg igjen en avbruddsvarsel på døren med kontaktinformasjon for leietaker å gjenvinne oppføring

følgende informasjon bør inkluderes på en avbruddsvarsel:

• en erklæring om troen på at leieforholdet har blitt forlatt, med datoen for mistanke om forlatelse
• Fullt navn og kontaktinformasjon til utleier
• fullt navn på leietaker og eiendom adresse
• en forespørsel om informasjon om oppholdssted for leietaker fra alle som kan være klar over dette
• en dato som leieforholdet vil bli antatt overgitt, med mindre leietaker kontakter utleier
• en anbefaling som leietaker søker råd om deres leieforholdet
• navnene på noen vitner til innkallingen

gjenvinne besittelse av eiendommen

for å lovlig gjenvinne besittelse av en eiendom forlatt av leietakerne, må en utleier søke en domstol besittelse orden. Prosessen og begrunnelsen for utkastelse varierer mellom land i Storbritannia.

generelt, utleiere må utstede en seksjon 21 eller seksjon 8 varsel før utkastelse forhandlingene kan finne sted. En seksjon 8 varsel er sannsynlig å være relevant i tilfelle av oppgivelse, siden det gjelder når leietakere blir kastet ut av juridiske årsaker, for eksempel bryte vilkårene i leieforholdet avtalen.

hvis det ikke er klart om en leietaker har forlatt eiendommen eller ikke, er det best å bruke en seksjon 21 varsel, siden utleiere ikke trenger å gi en grunn for å utstede denne meldingen, og kan ikke bli anklaget for ulovlig utkastelse.

det kan også være at denne ruten gir raskere og mer grei løsning fordi det krever mindre beslutningsprosesser av retten. Men det er visse vilkår som må være oppfylt for en seksjon 21 varsel for å beskytte leietakere, for eksempel en to måneders oppsigelsestid, og en fire måneders periode siden starten av en leieforholdet der denne type varsel ikke kan brukes.

Forlatte varer

når leietakere forlater en eiendom, forlater de ofte eiendeler. Slike forlatte varer er en ulempe for utleiere, men det er en juridisk forpliktelse til å ta vare på leietakers eiendeler til de blir gjenopprettet til eieren, eller er lovlig bortskaffet. En utleier er ansvarlig for eventuelle skader han forårsaker leietakernes eiendeler, akkurat som leietakerne er for eiendommen.Bare å selge eller avhende forlatte varer uten å ta nødvendige skritt for å returnere dem til eieren er en sivil lovbrudd i Henhold Til Erstatningsrett (Interferens Med Varer) Act 1977. Slike » urettmessig innblanding med varer inkluderer salg, bruk eller tillate skade å bli forårsaket av varer. En leietaker kan bringe et krav mot en utleier hvis dette skjer, noe som kan være kostbart og tidkrevende. Slike krav er begrenset til videresalgsverdien av eiendelene og ikke erstatningskostnaden.en utleier kan ikke lovlig gripe eller holde tilbake varer i stedet for penger som leietaker skylder. Den eneste måten som leietakers varer kan lovlig brukes til å oppveie penger skyldte av leietaker, er gjennom domstolene: ved å sikre en besittelse ordre Eller egen penger dom Varer Kan da bli beslaglagt av frøken, men bare varer med verdi vil bli tatt.en god leieavtale vil vanligvis definere prosedyrer for håndtering av forlatte varer, men dette skal være i samsvar Med De Urettferdige Vilkårene I Forbrukerkontraktforskriften 1999, og det er tilrådelig å også utstede varsel om innsamling av varer.

Utleiere som ønsker å avhende forlatte varer, må ta følgende skritt:

• Utstede et varsel som krever innsamling og varsel om intensjon om å selge varer, og gir en rimelig varsel (vanligvis 28 dager). Hvis leietaker ikke er kontaktbar, skal varselet annonseres eller publiseres.

• Søk bevis på at varene faktisk har blitt forlatt. Dette betyr bevis skriftlig fra leietaker, hvis mulig. Husk at hvis en leietaker har forlatt eiendeler bak dette kan betraktes som bevis på at leietaker har til hensikt å returnere og har faktisk ikke forlatt eiendommen.

• Samle bevis som viser at det er rimelig å avhende varene. For eksempel at varene var av lav eller ingen verdi, eller var forgjengelige. Bilder og inventar anbefales. Utleiere bør også vise at de forsøkte å kontakte leietaker og ventet en rimelig tid før avhending av varer.

• Hold varene i minst tre måneder dersom leietaker skylder penger til utleier før varsel er gitt.

Utleiere kan selge varer og bruke inntektene til å oppveie rimelige kostnader som påløper fra lagring, fjerning eller salg av varene. Utleiere forventes å forsøke å holde kostnadene nede og returnere overskudd til leietaker.